근저당 설정이란 전세 계약 전 꼭 알아야 할 핵심 정리

3월 17, 2026

전세 계약을 처음 할 때 등기부등본 을구에 “근저당권설정"이라고 적혀 있는 걸 보고 깜짝 놀랐어요. “이 집 담보 대출이 있다는 건데 괜찮은 건가?” 싶었거든요. 알고 보면 대부분의 집에 근저당이 설정돼 있는데, 중요한 건 금액과 비율이에요.

근저당이란 무엇인가

근저당(근저당권)은 부동산을 담보로 대출을 받았을 때 설정되는 권리예요. 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받으면, 은행이 해당 부동산에 근저당권을 설정해서 나중에 대출금을 회수할 권리를 확보하는 거예요.

등기부등본의 을구(소유권 외의 권리)에 기록되며, 은행이 채권자, 집주인이 채무자가 돼요.

실무에서는 거의 모든 주택담보대출이 근저당권으로 설정돼요.

채권최고액은 은행이 담보로 확보한 최대 금액이에요. 실제 대출금보다 높게 설정되는데, 보통 대출금의 120% ~ 130%로 설정돼요.

채권최고액이 실제 대출금보다 높은 이유는 연체이자, 지연손해금 등을 포함해서 은행이 회수할 수 있는 최대 금액을 확보하기 위해서예요.

등기부등본 을구에서 다음 항목을 확인하세요.

여러 개의 근저당이 설정돼 있으면 각각의 채권최고액을 모두 합산해서 확인해야 해요.

근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 다만 안전한 범위를 계산해야 해요.

안전한 보증금 = 시세 x 70% - 근저당 채권최고액 합계

예를 들어 시세 4억 원, 근저당 채권최고액 1억 5,000만 원인 경우:

보증금이 1억 3,000만 원을 넘으면 위험할 수 있어요.

근저당이 있는 집과 전세 계약 시 다음 특약을 추가하세요.

근저당을 말소하려면 대출을 완전히 상환한 후 등기소에 말소 등기를 해야 해요.

법무사에게 의뢰하면 수수료가 추가되지만 절차가 간편해요.

다만 전세 계약 시 등기부등본 열람 비용(700원)은 세입자가 직접 부담해요.

전세 계약 전 안전한 보증금 범위를 반드시 계산하세요.

안전 보증금 한도를 초과하는 경우:

저도 전세 계약 전에 등기부등본을 떼서 근저당 금액을 확인해봤어요. 채권최고액이 시세의 60% 이하라서 비교적 안전했지만, 그래도 전세보증보험을 가입해서 이중으로 보호받고 있어요. 근저당이 있는 집이라면 반드시 안전한 보증금 범위를 계산해보세요.