금리 동결·환율 폭등, 서울 집값에 어떤 영향을 미칠까?

뉴스에서 “금리 동결”, “환율 1,480원 돌파” 같은 기사를 보면 “이게 집값이랑 무슨 상관이지?” 싶을 때가 있어요.

저도 처음엔 잘 몰랐는데, 알고 보니 금리와 환율은 집값에 직접적인 영향을 줘요. 특히 대출을 받아서 집을 사려는 30대 입장에서는 꼭 이해해야 할 내용이에요.

오늘은 금리와 환율이 서울 집값에 미치는 영향을 쉽게 정리해볼게요.

현재 금리 상황은?

기준금리 추이

한국은행 기준금리는 현재 **2.5%**예요. 2024년 10월부터 4차례, 총 1.00%포인트를 낮춘 뒤 4회 연속 동결 중이에요.

왜 금리를 내리지 않나요?

한국은행이 금리 인하를 망설이는 이유가 3가지 있어요.

한은 총재는 “물가·성장·집값·환율을 종합적으로 고려해 금리를 결정하겠다"고 밝혔어요.

금리가 집값에 미치는 영향

금리 ↓ → 집값 ↑ 의 원리

금리가 내려가면 집값이 오르는 이유를 단계별로 설명해볼게요.

금리 인하
   ↓
대출 이자 부담 감소
   ↓
대출 받아서 집 사는 수요 증가
   ↓
집값 상승

예를 들어 5억원 대출 시 금리 차이:

금리가 1%p 내려가면 월 27만원, 연 330만원 정도 이자가 줄어요. 이 차이가 “대출 더 받아도 되겠다"는 심리로 이어지고, 집값 상승 압력이 생겨요.

반대로 금리 ↑ → 집값 ↓?

2022 ~ 2023년에 실제로 이 현상이 있었어요. 기준금리가 0.5%에서 3.5%까지 급등하면서 서울 집값이 한때 하락했거든요.

하지만 2024 ~ 2025년에는 금리가 내려도 집값이 더 올랐어요. 공급 부족, 똘똘한 한 채 현상 등 다른 요인이 더 강했기 때문이에요.

환율이 집값에 미치는 영향

현재 환율 상황

원/달러 환율이 1,480원대로 8개월 만에 최고치를 기록했어요.

환율과 집값의 관계

환율과 집값의 관계는 금리보다 복잡해요.

정리하면:

• 단기적으로: 환율 상승 → 금리 인하 어려움 → 집값 상승 억제
• 장기적으로: 분양가 상승 → 신축 가격 상승 → 기존 아파트 가격에도 영향

한국은행의 딜레마

한은이 처한 상황을 정리하면:

“삼중고"에 빠진 한국은행

✔ 집값 잡으려면 → 금리 동결 또는 인상 ✔ 경기 살리려면 → 금리 인하 ✔ 환율 안정시키려면 → 금리 동결 또는 인상

세 가지를 동시에 만족시키기 어려운 상황이에요.

2026년 전망

대부분의 전문가들은 **“당분간 금리 동결 기조가 이어질 것”**으로 전망해요.

대출 계획자가 고려할 점

지금 대출받아도 될까요?

정답은 없지만, 몇 가지 체크포인트를 제시해볼게요.

변동금리 vs 고정금리

대출 한도 점검

2025년 기준 주요 대출 규제:

연봉 5,000만원 기준 DSR 40% 적용 시:

• 연간 상환 가능액: 2,000만원
• 월 상환액: 약 167만원
• 30년 만기, 금리 4% 기준 대출 한도 약 3.5억원

거시경제 변수 모니터링 방법

집을 사려는 분들은 이 지표들을 주기적으로 체크하세요.

체크해야 할 지표

금통위 일정 (2026년)

금통위 전후로 금리 관련 뉴스가 많이 나오니 체크해두세요.

마무리하며

금리와 환율, 어렵게 느껴질 수 있지만 “대출 이자"와 “물가"에 직접 연결되는 중요한 지표예요.

지금 상황을 정리하면:

• 금리: 2.5%에서 4회 연속 동결 (당분간 유지 전망)
• 환율: 1,480원대로 불안 (금리 인하 어렵게 만드는 요인)
• 집값: 금리 동결에도 계속 상승 (공급 부족이 더 큰 영향)

대출받아서 집 사려는 분들은 DSR 여유분, 금리 변동 대비를 꼭 체크하시고, 무리한 대출보다는 감당 가능한 수준에서 계획을 세우는 게 안전해요.

다음 글에서는 2026년 서울 부동산 전망과 30대 내집마련 전략에 대해 살펴볼게요.

※ 이 글에서 인용한 통계는 한국은행, 한국부동산원 발표 자료를 기반으로 작성되었습니다.