깡통전세 피하는 법, 전세사기 예방 체크리스트 8가지

전세사기 뉴스를 볼 때마다 마음이 정말 불편해요. 저도 사당에서 4년 넘게 월세로 살면서 전세 전환을 고민했던 시기가 있었는데, 그때 가장 걱정했던 게 바로 ‘깡통전세’였어요. 보증금을 몇천만 원씩 내는데, 혹시라도 집주인이 집을 팔아버리거나 돈을 돌려받지 못하면 어떡하나 싶은 거죠. 실제로 주변에서도 전세사기 피해를 당한 분들 이야기를 들으면서 더욱 신중해졌어요.

그래서 오늘은 제가 전세 계약을 검토하면서 꼼꼼히 확인했던 내용들을 정리해봤어요. 깡통전세가 무엇인지, 어떻게 확인해야 하는지, 그리고 전세사기를 예방하기 위해 꼭 체크해야 할 8가지 항목을 체크리스트 형태로 공유할게요.

깡통전세란 무엇인가요?

깡통전세는 전세금이 집의 매매가격에 비해 지나치게 높은 경우를 말해요. 일반적으로 전세금이 매매가의 80% 이상인 경우 깡통전세로 분류되는데요. 이렇게 되면 집주인이 집을 팔아도 대출금과 전세금을 다 갚지 못하는 상황이 생길 수 있어요.

예를 들어 매매가가 3억 원인 집의 전세금이 2억 5천만 원이라면? 집주인에게 대출이 있거나 다른 채무가 있을 경우, 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려줄 돈이 부족할 수 있어요. 이런 경우 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 위험에 처하게 되죠.

특히 최근 몇 년간 전세가율이 높아지면서 깡통전세 물건이 늘어났다는 점도 체감했어요. 금리가 오르고 집값이 조정을 받으면서 전세금은 그대로인데 매매가는 떨어지는 경우가 많았거든요.

계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 8가지

전세 계약을 하기 전에 꼭 확인해야 할 항목들을 8가지로 정리했어요. 하나라도 놓치지 말고 체크해보세요.

1. 주변 매매가와 전세가 확인하기

가장 먼저 해야 할 일은 해당 물건의 실제 시세를 파악하는 거예요. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하면 최근 거래된 매매가와 전세가를 확인할 수 있어요.

저도 사당 쪽 물건을 볼 때 실거래가를 꼼꼼히 비교했는데, 같은 단지 내에서도 층수나 방향에 따라 가격 차이가 꽤 있더라고요. 반드시 비슷한 조건의 집들과 비교해보세요.

2. 등기부등본 확인하기

등기부등본은 전세 계약 전 가장 중요한 서류예요. 여기서 집의 진짜 주인이 누구인지, 대출은 얼마나 있는지, 압류나 가압류는 없는지 모두 확인할 수 있어요.

등기부등본에서 확인해야 할 핵심 사항은 다음과 같아요.

갑구 (소유권 관련)

• 소유자가 맞는지 (계약하려는 집주인과 일치하는지)
• 가압류, 압류 여부
• 가등기 여부

을구 (권리 관련)

• 근저당권 설정 금액 (대출 금액)
• 전세권 설정 내역
• 임차권 등기 여부

저는 등기부등본을 보면서 근저당권 금액이 생각보다 높아서 깜짝 놀랐던 적이 있어요. 매매가가 3억 원인데 근저당이 2억 원이면, 제 전세금까지 합치면 집주인이 받을 수 있는 돈이 거의 없는 거잖아요. 이런 경우는 정말 위험해요.

3. 전세가율 계산하기

전세가율은 간단하게 계산할 수 있어요.

전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100

예를 들어 매매가가 3억 원이고 전세금이 2억 4천만 원이라면?

전세가율 = (2억 4천만 원 ÷ 3억 원) × 100 = 80%

이렇게 80%가 나오는데, 이 정도면 깡통전세 위험이 있는 거예요. 보통 안전한 전세가율은 70% 이하로 보고, 70% ~ 80%는 주의, 80% 이상은 위험으로 판단해요.

4. 임대인 세금 체납 여부 확인하기

집주인이 세금을 체납하고 있으면 나중에 집이 압류될 수 있어요. 이 경우 세입자가 보증금을 제대로 돌려받기 어려워질 수 있고요.

세금 체납 여부는 주민센터나 관할 세무서에서 확인할 수 있어요. 집주인에게 ‘세금 체납 사실 없음’을 증명하는 서류를 요청하는 것도 좋은 방법이에요. 처음에는 요청하기가 좀 부담스러웠는데, 큰 금액이 걸린 계약이니까 당연히 확인해야 하는 거더라고요.

5. 선순위 보증금 확인하기

선순위 보증금이란 저보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 세입자들의 보증금을 말해요. 만약 집주인이 돈을 못 갚게 되면 선순위 세입자들이 먼저 보증금을 돌려받고, 그다음에 제 차례가 와요.

그래서 이미 다른 세입자가 있는 다가구주택이나 다세대주택을 계약할 때는 반드시 확인해야 해요. 주민센터에서 ‘전입세대 열람’을 신청하면 확인할 수 있어요.

6. 확정일자 부여 현황 확인하기

확정일자는 전세 계약서에 날짜 도장을 찍는 건데, 이게 있어야 나중에 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 생겨요. 계약 전에 이미 발급된 확정일자가 몇 개나 있는지 확인하는 게 중요해요.

주민센터에서 ‘확정일자 부여 현황’을 조회하면 해당 주소지에 몇 건의 확정일자가 발급됐는지 알 수 있어요. 만약 확정일자가 여러 개라면, 그만큼 선순위 보증금이 많다는 뜻이니까 조심해야 해요.

7. 전입세대 열람으로 실제 거주자 확인하기

전입세대 열람을 통해 해당 주소지에 실제로 누가 살고 있는지, 전입신고가 몇 건이나 되어 있는지 확인할 수 있어요. 이걸 보면 다른 세입자가 있는지, 보증금 규모는 어느 정도인지 파악할 수 있어요.

특히 빌라나 다세대주택 같은 경우 여러 세대가 함께 사는 경우가 많으니, 전입세대 열람은 필수예요. 저도 이수 쪽 빌라를 알아볼 때 전입세대를 확인했더니 이미 세입자가 3명이나 있어서 계약을 포기한 적이 있어요.

8. 집주인 신분증과 계약 당사자 확인하기

마지막으로 계약할 때 집주인의 신분증을 꼭 확인하세요. 등기부등본상 소유자와 계약하는 사람이 동일인인지 반드시 체크해야 해요. 간혹 대리인이 계약을 진행하는 경우도 있는데, 이럴 때는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 해요.

실제로 소유자가 아닌 사람이 전세 계약을 맺고 보증금을 가로챈 사례도 있으니, 이 부분은 절대 소홀히 하면 안 돼요.

계약 후 바로 해야 할 3가지

계약을 마쳤다고 끝이 아니에요. 계약 후에도 반드시 해야 할 일들이 있어요.

1. 전입신고 즉시 하기

계약 당일 또는 다음 날 바로 전입신고를 해야 해요. 전입신고를 해야 대항력이 생겨서 제 권리를 보호받을 수 있어요. 지금은 온라인으로도 전입신고가 가능하니까 시간을 끌지 말고 바로 처리하세요.

2. 확정일자 받기

전입신고와 함께 확정일자도 꼭 받으세요. 확정일자는 주민센터에서 무료로 받을 수 있어요. 전입신고와 확정일자, 이 두 가지가 있어야 우선변제권을 인정받을 수 있어요.

3. 전세보증금 반환보증 가입하기

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 전세보증금 반환보증에 가입하면, 혹시 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험에서 대신 돌려받을 수 있어요. 보증료가 들긴 하지만, 큰 금액의 보증금을 보호하는 데는 이만한 게 없어요.

저도 처음에는 보증료가 아까워서 고민했는데, 생각해보니 몇십만 원으로 몇천만 원을 지킬 수 있다면 당연히 가입하는 게 맞다고 판단했어요.

안심전세 앱 활용하기

국토교통부에서 제공하는 ‘안심전세’ 앱을 활용하면 더 편리하게 전세 계약을 점검할 수 있어요. 이 앱에서는 전세가율, 깡통전세 위험도, 임대인 체납 정보 등을 한 번에 확인할 수 있어요.

실제로 사용해보니 등기부등본을 일일이 읽지 않아도 중요한 정보를 요약해서 보여주니까 훨씬 편했어요. 부동산 계약이 처음이라면 이 앱을 꼭 활용해보세요.

마무리하며

전세 계약은 적게는 몇천만 원, 많게는 억 단위 돈이 오가는 중요한 계약이에요. 귀찮고 복잡하더라도 하나하나 꼼꼼히 확인하는 게 정말 중요해요. 저도 처음에는 뭘 어떻게 확인해야 할지 막막했는데, 하나씩 체크리스트를 만들어서 따라가니까 훨씬 안심이 되더라고요.

오늘 정리한 8가지 체크리스트를 꼭 기억하시고, 전세 계약 전에 반드시 확인하세요. 특히 전세가율 80% 이상인 물건은 정말 조심해야 해요. 실거래가 확인, 등기부등본 확인, 세금 체납 확인, 선순위 보증금 확인까지 모두 마친 후에 계약을 진행하는 게 안전해요.

그리고 계약 후에는 전입신고, 확정일자, 전세보증금 반환보증 가입까지 바로바로 처리하는 거 잊지 마세요. 조금 번거롭더라도 이 과정을 거치면 훨씬 더 안전하게 전세 생활을 시작할 수 있어요.

여러분도 안전한 전세 계약으로 마음 편하게 지내시길 바랄게요.