등기부등본 보는 법 전세 계약 전 꼭 확인할 항목 정리

3월 02, 2026

사당에서 자취를 시작하면서 첫 전세 계약을 할 때, 부동산에서 등기부등본을 보여줬는데 솔직히 뭐가 뭔지 하나도 모르겠더라고요. 표제부, 갑구, 을구라는 단어 자체가 낯설었어요. 그때 제대로 안 봤으면 큰일 날 뻔했다는 걸 나중에 알게 됐어요.

등기부등본이란 무엇인가

등기부등본은 부동산의 현재 상태와 권리 관계를 기록한 공적 문서예요. 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’이고, 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 담보 대출은 있는지, 압류나 가압류 같은 법적 제한이 있는지를 한눈에 확인할 수 있어요.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요.

갑구에는 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 변경됐는지 기록돼요. 여기서 꼭 확인해야 할 것들이 있어요.

을구에는 근저당권, 전세권, 지상권 등이 기록돼요. 전세 계약 전에 가장 주의 깊게 봐야 할 부분이에요.

등기부등본 갑구의 소유자 이름이 계약서의 임대인과 같은지 반드시 확인하세요. 대리인이 계약하는 경우에는 위임장과 신분증 사본을 요구해야 해요.

을구에 근저당이 설정돼 있다면 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 70% ~ 80%를 넘으면 위험할 수 있어요.

갑구에 가압류나 압류 기록이 있으면 집주인의 재정 상태가 불안하다는 신호예요. 경매개시결정이 있으면 절대 계약하면 안 돼요.

갑구에서 소유권을 취득한 날짜를 확인하세요. 최근에 소유권이 자주 바뀐 물건은 투자 목적의 갭투자일 가능성이 있어요.

을구에 이전 세입자의 전세권이 남아 있거나, 갑구에 임차권등기명령이 기록돼 있다면 보증금 분쟁이 있었다는 뜻이에요.

근저당이 설정된 집에 전세를 들어가는 것 자체가 불가능한 건 아니에요. 다만 안전한 범위를 계산해야 해요.

안전 기준 계산법:

집값(시세) x 70% - 근저당 채권최고액 = 안전한 전세 보증금 한도

예를 들어 시세 3억 원인 집에 근저당 채권최고액이 1억 2천만 원이라면:

이 경우 보증금 9천만 원까지가 비교적 안전한 범위예요. 보증금이 이보다 높다면 전세보증보험 가입을 반드시 고려해야 해요.

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있어요. 회원가입 없이 비회원으로도 가능해요.

열람 절차:

전세 계약 전 사전 확인 용도라면 열람(700원)으로 충분해요. 실제 계약서에 첨부하거나 법적 분쟁에 사용할 때는 발급(1,000원)을 선택하세요.

등기부등본에서 다음 항목이 보이면 전세사기 위험 신호예요.

이런 징후가 하나라도 보이면 해당 매물은 피하는 게 안전해요.

저도 전세 계약 전에 인터넷등기소에서 직접 열람해봤는데, 처음에는 용어가 어려워서 시간이 좀 걸렸어요. 그래도 갑구에서 소유자 확인하고, 을구에서 근저당 금액 확인하는 것만 제대로 해도 큰 위험은 피할 수 있었어요.

계약 당일이 아니라 최소 일주일 전에 미리 확인하는 게 좋아요. 계약 직전에도 한 번 더 열람해서 새로운 권리 변동이 없는지 확인하면 더 안전해요. 700원이면 확인할 수 있으니까, 전세 계약 전에는 꼭 한 번씩 떼어보세요.