마용성 vs 강남3구, 성동구·송파구·용산구 집값 비교 분석
부동산 뉴스를 보면 **“마용성”**이라는 단어가 자주 나와요. 마포구, 용산구, 성동구를 합쳐서 부르는 말인데, 최근 몇 년간 강남 못지않게 집값이 많이 올랐거든요.
저도 사당에서 살면서 “나중에 좀 더 좋은 동네로 가고 싶다"는 생각이 있는데, 마용성이 현실적으로 가능한 지역인지 궁금했어요.
오늘은 마용성과 강남3구를 비교하면서, 30대 실수요자 입장에서 어떤 선택지가 있는지 살펴볼게요.
마용성이란?
마용성 = 마포구 + 용산구 + 성동구
최근 몇 년간 강남 대안 투자처로 주목받으면서 붙은 이름이에요. 강남3구(강남·서초·송파) 다음으로 **“떠오르는 핵심지”**라는 평가를 받고 있어요.
마용성의 공통점
| 특징 | 설명 |
|---|---|
| 한강 접근성 | 3개 구 모두 한강변에 위치 |
| 강남 접근성 | 지하철로 15 ~ 30분 거리 |
| 상권 발달 | 홍대, 용리단길, 성수동 등 |
| 젊은 수요층 | 2030세대 선호 지역 |
2025년 상승률 비교
마용성 vs 강남3구 연간 상승률
| 지역 | 2025년 상승률 | 특징 |
|---|---|---|
| 송파구 | 20.52% | 서울 1위 |
| 성동구 | 18.72% | 마용성 1위, 서울 2위 |
| 마포구 | 14.00% | 서울 3위 |
| 서초구 | 13.79% | 강남3구 2위 |
| 강남구 | 13.36% | 강남3구 3위 |
| 용산구 | 12.87% | 마용성 3위 |
놀라운 점은 **성동구(18.72%)**가 강남구(13.36%), 서초구(13.79%)보다 더 많이 올랐다는 거예요. 마용성이 단순히 “강남 대안"이 아니라, 독자적인 프리미엄을 인정받고 있다는 의미예요.
지역별 심층 분석
성동구: 18.72% 상승의 비밀
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 핵심 지역 | 성수동, 금호동, 옥수동 |
| 평균 매매가 | 약 15 ~ 20억원 (30평대) |
| 전세가율 | 약 62% |
| 상승 원인 | 성수동 프리미엄, 강남 접근성 |
성수동은 IT·스타트업 중심지로 부상하면서 **“힙한 동네”**라는 이미지가 강해졌어요. 카페거리, 갤러리, 편집숍이 밀집하면서 젊은 층 수요가 몰렸고요.
✔ 2호선으로 강남까지 15분 ✔ 서울숲 인근 주거 환경 우수 ✔ 재개발·재건축 기대 (금호동 일대)
마포구: 14.00% 상승
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 핵심 지역 | 공덕동, 합정동, 상암동 |
| 평균 매매가 | 약 14 ~ 18억원 (30평대) |
| 전세가율 | 약 58% |
| 상승 원인 | 홍대 상권, 공덕역 교통 |
공덕역은 5개 노선(5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도, 대방선)이 교차하는 교통 요충지예요. 여의도 직장인들의 선호 지역이기도 하고요.
✔ 홍대·합정·상수 상권 우수 ✔ 여의도까지 10분대 ✔ DMC·상암 IT단지 배후 수요
용산구: 12.87% 상승
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 핵심 지역 | 한남동, 이태원동, 용산역 일대 |
| 평균 매매가 | 약 18 ~ 25억원 (30평대) |
| 전세가율 | 약 55% |
| 상승 원인 | 한남 프리미엄, 용산공원 기대 |
용산구는 **“강남보다 비싼 동네”**가 있는 지역이에요. 한남더힐은 서울에서 가장 비싼 아파트 중 하나고요.
✔ 한남동 고급 주거지 ✔ 용산공원 개발 기대 ✔ GTX-A 용산역 개통
강남3구 현황
강남·서초·송파 비교
| 구분 | 강남구 | 서초구 | 송파구 |
|---|---|---|---|
| 2025년 상승률 | 13.36% | 13.79% | 20.52% |
| 평균 매매가 (30평대) | 25 ~ 35억원 | 23 ~ 32억원 | 18 ~ 28억원 |
| 전세가율 | 52.3% | 54.1% | 56.8% |
| 핵심 지역 | 압구정, 대치, 삼성 | 반포, 서래마을, 잠원 | 잠실, 신천, 송파 |
송파구가 20% 오른 이유
✔ 잠실 토지거래허가구역 해제: 2025년 초 해제 후 매수세 폭발 ✔ 재건축 기대: 잠실주공 5단지, 장미아파트 등 ✔ 롯데월드타워 인근 프리미엄 ✔ 상대적 저평가 인식: 강남·서초 대비 저렴하다는 인식
마용성 vs 강남3구 비교표
30평대 기준 매매가 비교
| 지역 | 최저 | 평균 | 최고 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 20억원 | 30억원 | 50억원+ |
| 서초구 | 18억원 | 27억원 | 45억원+ |
| 송파구 | 15억원 | 23억원 | 35억원+ |
| 성동구 | 12억원 | 17억원 | 25억원 |
| 용산구 | 14억원 | 21억원 | 40억원+ |
| 마포구 | 11억원 | 16억원 | 22억원 |
장단점 비교
| 구분 | 마용성 | 강남3구 |
|---|---|---|
| 장점 | 상대적 저렴, 젊은 분위기, 상승 여력 | 확실한 가치, 학군, 인프라 완비 |
| 단점 | 인프라 불균형, 일부 구축 많음 | 진입장벽 높음, 상승 여력 제한 |
| 적합 대상 | 30대 실수요자, 젊은 직장인 | 고자산가, 학부모 |
30대가 마용성에 접근할 수 있을까요?
솔직히 말하면, 쉽지 않지만 불가능한 건 아니에요.
예산별 접근 가능한 마용성 아파트
| 예산 | 접근 가능 유형 | 지역 예시 |
|---|---|---|
| 8 ~ 10억원 | 구축 24평대 | 마포구 망원동, 성동구 응봉동 |
| 10 ~ 13억원 | 구축 30평대, 신축 24평대 | 성동구 금호동, 마포구 성산동 |
| 13 ~ 16억원 | 신축 30평대 (일부) | 마포구 공덕동, 성동구 하왕십리 |
| 16억원 이상 | 신축 30평대 | 성동구 성수동, 용산구 |
현실적인 로드맵
- 현재 (자금 마련기): 청약 가점 관리, 전세 거주
- 5년 내: 마용성 외곽 구축 아파트 매입 또는 청약
- 10년 내: 재건축/재개발 기대 지역으로 이동
청약 전략
마용성 지역도 민간분양이 간혹 나와요. 공덕역 인근, 성수동 재개발 단지 등 청약 기회를 노려볼 수 있어요.
✔ 가점 관리 필수 (무주택 기간, 부양가족, 청약통장) ✔ 특별공급 자격 확인 (신혼부부, 생애최초) ✔ 분양가상한제 적용 단지 노리기
투자 관점에서 본 마용성 vs 강남3구
| 관점 | 마용성 | 강남3구 |
|---|---|---|
| 상승 여력 | 높음 (아직 저평가) | 제한적 (이미 고점) |
| 리스크 | 중간 (개발 지연 등) | 낮음 (안정적) |
| 환금성 | 좋음 | 매우 좋음 |
| 전세 수요 | 매우 높음 | 높음 |
전문가들 사이에서는 **“마용성의 상승 여력이 아직 남아있다”**는 의견이 많아요. 특히 성동구 재개발·재건축 단지들이 본격화되면 추가 상승 가능성이 있다는 분석이에요.
마무리하며
마용성은 더 이상 **“강남 대안”**이 아니라 독자적인 프리미엄 지역으로 자리 잡았어요. 성동구 18.72% 상승은 강남구(13.36%)를 넘어선 수치니까요.
30대 실수요자 입장에서 강남3구는 현실적으로 어렵지만, 마용성 외곽 지역이나 구축 아파트는 목표로 삼아볼 만한 선택지예요.
다음 글에서는 금리 동결·환율 폭등이 서울 집값에 미치는 영향에 대해 살펴볼게요.
※ 이 글에서 인용한 통계는 한국부동산원, KB부동산 발표 자료를 기반으로 작성되었습니다.