빌라포비아 시대, 빌라 전세 안전하게 계약하는 법

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 살다가, 얼마 전 지인이 빌라 전세로 이사를 고민한다길래 함께 집을 보러 다녔어요. 그런데 집을 볼 때마다 “이 집은 괜찮을까?”, “혹시 전세금 못 받는 거 아니야?” 하는 불안감이 계속 들더라고요. 요즘은 이런 현상을 **‘빌라포비아’**라고 부른대요. 전세사기 우려로 빌라·다세대 전세를 기피하는 거예요.

실제로 전세사기 피해자 중 70%가 다세대·오피스텔·다가구 거주자였다는 통계를 보고 나니, 왜 다들 빌라를 꺼리는지 이해가 갔어요. 하지만 아파트는 너무 비싸고, 월세는 계속 내기 부담스럽고… 빌라 전세가 현실적인 선택지인 경우도 많잖아요. 그래서 오늘은 빌라 전세를 안전하게 계약하는 방법을 체크리스트로 정리해볼게요.

빌라포비아, 왜 생긴 걸까요?

전세사기 트라우마

2022년부터 전세사기 피해 사례가 언론에 연일 보도되면서 빌라·다세대에 대한 경계심이 커졌어요. 특히 깡통전세, 역전세난, 임대인 잠적 같은 뉴스를 접하다 보니 **“빌라는 위험하다”**는 인식이 자리 잡았고요.

전세가율 하락

서울 빌라(다세대) 전세가율은 2022년 **78.6%**에서 2025년 **65.4%**로 떨어졌어요. 전세가율이 떨어졌다는 건 매매가 대비 전세 수요가 줄었다는 뜻이에요. 그만큼 빌라 전세를 기피하는 사람이 늘었다는 거죠.

피해 집중도 높음

통계청과 금융감독원 자료에 따르면 전세사기 피해자 중:

• 다세대·오피스텔·다가구 거주자: 70%
• 아파트 거주자: 30%

빌라·다세대가 압도적으로 피해가 많았어요.

빌라 전세, 정말 위험할까요?

솔직히 말하면 “모든 빌라가 위험하다"는 건 아니에요. 위험한 건 제대로 확인하지 않고 계약하는 것이에요.

아파트도 깡통전세 사례가 있고, 빌라도 안전한 물건이 많아요. 중요한 건 계약 전에 꼼꼼히 체크하는 것이에요.

빌라 전세 안전하게 계약하는 체크리스트

1. 등기부등본 필수 확인

등기부등본은 집의 이력서예요. 근저당, 가압류, 가등기, 압류 같은 권리관계를 모두 확인할 수 있어요.

확인 항목

등기부등본은 인터넷등기소에서 1,000원에 발급받을 수 있어요.

2. 전세가율 80% 이하 확인

전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100

전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호예요. 집주인 입장에서는 집값이 조금만 떨어져도 전세금을 돌려주기 어려워지거든요.

전세가율 안전 기준

예를 들어 매매가 5억원인 빌라의 전세금이 4억원이라면?

• 전세가율: (4억 ÷ 5억) × 100 = 80%
• 위험 수준이에요. 계약 전에 신중히 검토해야 해요.

3. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

HUG(주택도시보증공사)나 HF(주택금융공사)의 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는지 확인하는 게 중요해요. 보증기관이 승인해준다는 건 **“이 집은 안전하다”**는 신호거든요.

HUG 전세보증금반환보증 가입 조건

가입이 안 된다면 왜 안 되는지 반드시 확인하세요. 선순위 채권이 과다하거나, 임대인 신용 문제 때문일 수 있어요.

4. 임대인 세금 체납 확인

임대인이 세금을 체납하고 있다면 나중에 집이 압류될 수 있어요. 세금 체납은 전입세대 열람이나 국세·지방세 납세증명서로 확인할 수 있어요.

확인 방법

• 임대인에게 직접 요청: 국세·지방세 납세증명서 제출 요청
• 전입세대 열람: 주민센터에서 열람 시 체납 내역 확인 가능
• 안심전세 앱: 체납 여부 조회 가능

체납이 있다면 계약하지 않는 게 안전해요.

5. 전입세대 열람으로 선순위 확인

전입세대 열람을 통해 나보다 먼저 전입신고한 세대가 있는지 확인해요. 선순위 세대가 있다면 보증금 반환 시 그 사람들이 우선이에요.

전입세대 열람에서 확인할 항목

• 선순위 전입 세대 수
• 각 세대의 보증금 규모 (추정)
• 전입신고일 (확정일자보다 중요)

예를 들어, 집 전체 가격이 5억원인데 나보다 먼저 전입한 세대의 보증금 합계가 3억원이라면? 내가 2억원을 전세금으로 냈을 때, 집값이 떨어지면 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있어요.

6. 건축물대장으로 불법 증축 확인

빌라나 다가구는 불법 증축·개조가 많아요. 건축물대장을 확인해서 실제 면적과 허가받은 면적이 같은지 체크하세요.

불법 증축 위험

• 집주인이 벌금을 물거나 철거 명령을 받을 수 있어요
• 화재·안전사고 위험이 커요
• 보험 처리가 안 될 수 있어요

건축물대장은 정부24에서 무료로 발급받을 수 있어요.

7. 주변 시세 비교

같은 동네, 비슷한 평수인데 유독 싼 집은 의심해봐야 해요. 시세보다 1 ~ 2천만원 이상 싸다면 이유가 있어요.

시세보다 싼 이유

• 근저당이 많이 설정되어 있음
• 집주인이 급전이 필요함 (경매 위험)
• 선순위 세대가 많음
• 하자·결함이 있음

부동산114, KB부동산, 네이버 부동산 등에서 주변 시세를 확인하고, 시세와 비슷하거나 약간 비싼 집이 안전해요.

8. 안심전세 앱 활용

국토교통부가 제공하는 안심전세 앱을 활용하면 전세 계약 전 위험도를 미리 확인할 수 있어요.

안심전세 앱으로 확인 가능한 항목

• 전세가율 계산
• 시세 조회
• 전세보증보험 가입 가능 여부
• 임대인 세금 체납 여부
• 주변 전세사기 이력

앱 하나로 많은 정보를 확인할 수 있어서 정말 유용해요.

빌라 전세 계약 시 실전 체크리스트

계약 전에 아래 항목을 반드시 체크하세요.

계약 후에도 꼭 해야 할 일

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아니에요. 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생겨요.

대항력이란?

집주인이 바뀌어도 **“나는 이 집에 살 권리가 있어요”**라고 주장할 수 있는 권리예요.

우선변제권이란?

집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리예요.

꼭 지켜야 할 타이밍

1. 계약 당일 또는 익일: 전입신고
2. 전입신고 후 즉시: 확정일자 받기

확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 무료로 받을 수 있어요.

빌라 전세 vs 월세, 뭐가 나을까요?

빌라 전세가 불안하다면 차라리 월세를 고려하는 것도 방법이에요.

전세 vs 월세 비교

제 경험상 빌라 전세는 확실히 안전하다고 판단될 때만 계약하는 게 좋아요. 조금이라도 불안하다면 월세로 살면서 안전한 아파트 전세나 매매를 준비하는 게 나아요.

전세사기 피해 시 대처법

만약 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면?

1단계: 내용증명 발송

집주인에게 내용증명을 보내서 보증금 반환을 요청하세요.

2단계: 임대차 분쟁조정 신청

각 지역 주택임대차 분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있어요.

3단계: 소액사건 재판 또는 민사소송

보증금이 3천만원 이하면 소액사건재판, 3천만원 이상이면 민사소송을 진행해야 해요.

4단계: 경매 신청

소송에서 이기면 경매 신청을 통해 강제로 보증금을 회수할 수 있어요.

하지만 이 과정이 정말 오래 걸리고 힘들어요. 그래서 계약 전에 꼼꼼히 확인하는 게 최선이에요.

마무리하며

빌라포비아가 생긴 이유는 충분히 이해가 가요. 실제로 전세사기 피해 사례도 많고, 뉴스를 보면 불안해지는 게 당연해요.

하지만 **“빌라는 무조건 위험하다”**는 생각보다는, **“어떻게 하면 안전하게 계약할 수 있을까”**를 고민하는 게 더 현실적이에요.

오늘 정리한 체크리스트대로 꼼꼼히 확인하고, 조금이라도 의심스럽거나 불안하면 과감히 포기하는 게 좋아요. 집은 또 나와요. 내 소중한 전세금을 지키는 게 더 중요하니까요.

빌라 전세를 고민 중이라면 등기부등본, 전세가율, 전세보증금반환보증 가입 여부 이 세 가지만이라도 반드시 확인하세요.

여러분 모두 안전한 계약하시길 바라요.