서울 자치구별 집값 격차, 송파 20% vs 중랑 1% 양극화 현실

사당·이수에서 자취하면서 가끔 “다른 동네는 얼마나 올랐을까?” 궁금할 때가 있어요. 같은 서울인데 동네마다 집값 상승률이 이렇게 다를 줄은 몰랐거든요.

2025년 한 해 동안 송파구는 20% 넘게 올랐는데, 중랑구는 1%도 안 올랐어요. 같은 서울 아파트인데 왜 이런 차이가 생기는 걸까요? 오늘은 서울 25개 자치구별 집값 상승률을 비교하고, 이 양극화가 의미하는 것을 정리해볼게요.

2025년 자치구별 상승률 순위

한국부동산원 자료를 기반으로 2025년 연간 누적 상승률을 정리했어요.

상승률 상위 10개 자치구

상승률 하위 5개 자치구

송파구 20.52% vs 중랑구 0.76% 상승률 격차가 무려 27배예요.

5분위 배율 6.8배, 이게 무슨 의미일까요?

KB부동산 월간 주택 가격 동향 시계열 자료에 따르면, 2025년 10월 기준 서울 아파트 5분위 배율은 6.8배로 집계됐어요.

상위 20% vs 하위 20% 비교

이게 무슨 뜻이냐면, 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있다는 거예요. 관련 통계 작성 이후 최고치라고 해요.

고가 아파트는 계속 오르는데, 저가 아파트는 제자리… **“부익부 빈익빈”**이 부동산 시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있어요.

왜 이런 양극화가 생기는 걸까요?

1. ‘똘똘한 한 채’ 현상

다주택자 규제가 강화되면서 **“여러 채보다 좋은 곳에 한 채”**라는 수요가 늘었어요. 그 결과 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 같은 핵심지로 매수세가 집중됐고요.

2. 공급 부족 + 신축 희소성

공사비 상승으로 새 아파트 짓기가 어려워지면서 **“이미 지어진 좋은 아파트”**의 가치가 더 올라갔어요. 특히 강남권 재건축 단지들은 “향후 공급"으로 기대되면서 가격이 더 뛰었고요.

3. 직주근접 + 교통 인프라

강남 접근성이 좋은 지역일수록 상승률이 높았어요. 반면 노원, 도봉, 강북 같은 서울 외곽은 상대적으로 관심이 떨어졌고요.

4. 학군 프리미엄

양천구(목동), 서초구(반포·서래마을) 같은 전통 학군 지역도 꾸준히 올랐어요. 자녀 교육을 중시하는 수요가 여전히 강하거든요.

상위권 지역 심층 분석

송파구: 왜 20%나 올랐을까요?

✔ 잠실 토지거래허가구역 해제: 2025년 초 해제 이후 단기 급등 ✔ 재건축 기대: 잠실주공 5단지, 장미아파트 등 ✔ 롯데월드타워 인근 프리미엄: 랜드마크 효과

송파구 잠실동 일대는 토지거래허가구역에서 풀리면서 그동안 묶여 있던 매수세가 한꺼번에 몰렸어요.

성동구: 18.72% 상승의 비밀

✔ 성수동 프리미엄: IT·스타트업 중심지로 부상 ✔ 강남 접근성: 2호선으로 강남까지 15분 ✔ 젊은 수요층: 2030세대 선호 지역

성동구는 “힙한 동네"라는 이미지 덕분에 젊은 층 수요가 많아요. 전셋값도 빠르게 오르고 있어서 투자 매력도 있다는 평가를 받고 있어요.

마포구: 마용성의 중심

✔ 홍대·합정·상수 상권: 생활 인프라 우수 ✔ 공덕·마포 역세권: 교통 편리 ✔ 강남 대안 수요: 강남보다 저렴하면서 살기 좋은 곳

하위권 지역은 왜 안 올랐을까요?

노원·도봉·강북의 현실

✔ 3년 전 가격 미회복: 아직도 10% 이상 하락 상태 ✔ 구축 아파트 비중 높음: 신축 대비 매력 떨어짐 ✔ 강남 접근성 불리: 출퇴근 1시간 이상 ✔ 대출 규제 영향: LTV 40%로 실수요자 자금 조달 어려움

노원구 상계동 ‘상계주공 10단지’ 전용 41.3㎡는 최근 4억원에 거래됐어요. 3년 전 비슷한 조건 매물이 6억원대였던 것과 비교하면 여전히 2억원 가까이 낮아요.

그래도 희망은 있어요

✔ GTX-C 개통 예정: 도봉에서 삼성역까지 10분대 ✔ 상대적으로 낮은 진입장벽: 7 ~ 10억대로 서울 입문 가능 ✔ 재개발 기대: 일부 지역 정비사업 추진 중

30대 실수요자 관점에서 어떤 선택이 현실적일까요?

솔직히 30대 직장인이 강남3구에 집을 사기는 어려워요. 송파구 평균 매매가는 이미 20억원을 넘었거든요.

예산별 접근 가능한 지역

현실적인 조언

1. 무리한 영끌보다는 안정적인 선택: 감당 가능한 수준에서 시작
2. 교통 호재 지역 주목: GTX, 신분당선 연장 등
3. 전세→매매 전환 시기 고민: 전세가율 높은 지역 체크

마무리하며

같은 서울이지만 자치구별로 집값 격차가 이렇게 클 줄 몰랐어요. 송파구 20% vs 중랑구 1%, 이 차이가 앞으로 더 벌어질지, 줄어들지는 아무도 몰라요.

다만 확실한 건, **“내 상황에 맞는 현실적인 선택”**이 중요하다는 거예요. 핵심지에 대한 막연한 동경보다는, 예산과 라이프스타일을 고려한 계획이 필요해 보여요.

다음 글에서는 전세 매물 급감과 2026년 전세 대란 전망에 대해 살펴볼게요.

※ 이 글에서 인용한 통계는 한국부동산원, KB부동산 발표 자료를 기반으로 작성되었습니다.