서울 전세 매물 23% 급감, 2026년 전세 대란 오나요?

전세로 사는 입장에서 “전세 대란"이라는 말이 나올 때마다 불안해지는 게 사실이에요. 저도 지금은 월세지만, 언젠가 전세로 옮기고 싶은 마음이 있거든요.

그런데 2025년 서울 전세 매물이 23% 넘게 급감했고, 2026년에는 입주 물량도 31% 줄어든다고 해요. 오늘은 이 숫자들이 실제로 어떤 의미인지, 전세 거주자가 어떻게 대비해야 하는지 정리해볼게요.

2025년 서울 전세 시장 현황

전세 매물 23% 급감

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 2025년 12월 17일 기준 서울 전세 매물은 2만 4,490건이에요.

연초 대비 7,000건 이상 줄어든 거예요. “전셋집 찾기 하늘의 별 따기"라는 말이 다시 나오는 이유예요.

왜 이렇게 줄었을까요?

10.15 대책의 영향이 가장 커요.

서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 원천 차단됐거든요.

집을 사서 전세 놓고 시세차익을 노리던 투자자들이 빠지니까 자연스럽게 전세 공급도 줄어든 거예요.

2026년 입주 물량 31% 급감

더 걱정되는 건 내년 상황이에요.

서울 아파트 입주 물량 전망

부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 올해 대비 31%나 줄어들 전망이에요.

입주 물량이 줄어든다는 건 곧 전세 매물도 줄어든다는 의미예요. 새 아파트에 입주하면서 기존 집을 전세로 내놓는 경우가 많은데, 그 물량 자체가 줄어드는 거니까요.

전세 수급 불균형 지표

한국부동산원에서 발표하는 전세수급지수도 확인해볼게요.

전세수급지수란?

• 100보다 높으면: 수요 > 공급 (전세 구하기 어려움)
• 100보다 낮으면: 수요 < 공급 (전세 구하기 쉬움)

2025년 12월 서울 전세수급지수

강남권일수록 전세 구하기가 더 어려워요. 반면 노원, 도봉 같은 외곽 지역은 상대적으로 나은 편이에요.

전세가격은 얼마나 올랐나요?

전세 매물이 줄어드니 가격도 오르고 있어요.

서울 아파트 전세가격 상승률

45주 연속 상승이에요. 2025년 거의 1년 내내 전셋값이 올랐다는 의미예요.

지역별 주간 상승률 (12월 기준)

특히 양천구, 강남구 전세가 빠르게 오르고 있어요.

전문가들의 2026년 전망

전셋값 전망 설문 결과

부동산 전문가 100명을 대상으로 한 설문 결과예요.

하락을 예상한 전문가가 한 명도 없어요. 86명(86%)이 상승을 전망했고, 그 이유로는:

✔ 입주 물량 감소 ✔ 매매가 급등으로 인한 전세 전환 수요 증가 ✔ 임대사업자 전세보증 강화로 인한 공급 축소

월세로의 전환 가속화

전세 매물이 줄면서 월세 전환도 빨라지고 있어요.

서울 아파트 월세 비중 변화

3년 만에 월세 비중이 10%포인트 가까이 늘었어요. 전세 매물 구하기가 어려워지니 어쩔 수 없이 월세로 가는 수요가 늘고 있는 거예요.

전세 대란에 대비하는 방법

1. 전세 만기 전 미리 움직이기

✔ 만기 6개월 전부터 매물 탐색 시작 ✔ 희망 지역 공인중개사에 미리 연락 ✔ 전세자금대출 한도 사전 확인

2. 갱신권 활용 검토

✔ 임대차 3법으로 1회 갱신권 보장 (총 4년 거주 가능) ✔ 갱신 시 전세금 인상폭 5% 제한 ✔ 다만 집주인 실거주 목적이면 갱신 거절 가능

3. 지역 범위 넓히기

✔ 서울 외곽 or 경기 인접 지역 검토 ✔ 전세 매물이 상대적으로 많은 지역: 노원, 도봉, 중랑 ✔ 교통 편리한 경기 지역: 하남, 남양주, 구리

4. 월세 전환 vs 전세 유지 비교

전세 보증금 3억원 기준으로 비교해볼게요.

기회비용을 고려하면 단순 비교는 어렵지만, 목돈 마련이 어렵다면 월세도 대안이 될 수 있어요.

경기도로 눈 돌리는 수요

서울 전세 매물 부족이 구조화되면서 경기도 인접 지역으로 수요가 이동하고 있어요.

주목받는 경기 지역

전문가는 “서울 전세 물량 감소가 구조적인 문제로 이어지면서 서울 접근성이 확보된 경기 인접 지역으로의 수요 이동은 당분간 지속될 것"이라고 분석했어요.

마무리하며

2026년 전세 시장은 쉽지 않을 것 같아요. 매물은 줄고, 가격은 오르고, 입주 물량까지 급감하니까요.

전세로 이사할 계획이 있다면 미리미리 준비하는 게 중요해요. 갱신권 활용 여부, 지역 범위 확대, 월세 전환 등 다양한 옵션을 열어두고 고민해보세요.

다음 글에서는 서울 월세 시장 3.29% 상승, 역대 최고 기록에 대해 살펴볼게요.

※ 이 글에서 인용한 통계는 한국부동산원, 아실, 부동산R114 발표 자료를 기반으로 작성되었습니다.