임대차3법 계약갱신청구권, 제대로 알고 활용하는 방법

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살다 보니, 전월세 계약 만기가 다가올 때마다 항상 고민이 됐어요. “이사 갈까, 아니면 계약 갱신할까?”

2020년 7월 시행된 임대차3법은 세입자 보호를 위해 도입된 제도인데요, 특히 계약갱신청구권과 전월세상한제는 전월세 계약에서 정말 중요해요. 저도 주변에서 갱신권을 제대로 활용한 사례도 보고, 몰라서 손해 본 경우도 봤어요.

오늘은 임대차3법이 정확히 무엇인지, 어떻게 활용하면 좋을지 정리해볼게요.

임대차3법이란?

임대차3법은 2020년 7월 시행된 주택임대차보호법 개정안을 말해요. 주거 안정을 위해 세입자 권리를 강화한 제도예요.

임대차3법 핵심 내용

이 중에서 실제 체감이 가장 큰 건 계약갱신청구권과 전월세상한제예요.

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리예요. 집주인이 특별한 거절 사유가 없으면 받아들여야 해요.

계약갱신청구권 핵심 요약

갱신권의 장점

✔ 전셋값이 올라도 5% 인상 제한으로 부담 감소 ✔ 이사 비용, 중개 수수료 절약 ✔ 같은 동네에서 안정적으로 거주 가능

갱신권의 단점

✔ 1회만 사용 가능 (4년 후에는 나가야 함) ✔ 집주인이 실거주 사유로 거절 가능 ✔ 집주인과 관계가 좋지 않으면 2년간 불편함

전월세상한제란?

전월세상한제는 재계약 또는 갱신 시 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 제도예요. 갱신권을 행사할 때뿐 아니라, 집주인이 먼저 재계약을 제안할 때도 적용돼요.

전월세상한제 적용 예시

전세 3억원 기준으로 시세가 10% 올랐다면 신규 계약은 3억 3,000만원이지만, 갱신권을 쓰면 3억 1,500만원에 계약할 수 있어요. 1,500만원 절약하는 셈이에요.

여기에 이사 비용(200 ~ 300만원), 중개 수수료(100 ~ 150만원)까지 더하면 실질 절약 효과는 2,000만원 가까이 될 수 있어요.

계약갱신청구권 행사 방법

갱신 요청 타임라인

갱신 요청 문구 예시

갱신 요청은 서면으로 남기는 게 중요해요. 문자나 이메일로 보내면 증거가 되니 꼭 기록을 남기세요.

“안녕하세요. 현재 계약 만기가 2026년 7월 10일입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사하며, 전세금은 현행 기준 5% 이내 인상에 동의합니다. 갱신 계약서 작성을 요청드립니다.”

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

갱신권이 있어도 모든 상황에서 사용할 수 있는 건 아니에요.

갱신 거절 가능 사유

주의할 점

✔ “실거주” 사유로 거절 후 2년 내 다른 사람에게 임대하면 손해배상 청구 가능 ✔ 거절 사유는 서면으로 통보받는 게 좋아요 ✔ 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 가능

갱신권 vs 이사, 어떻게 결정할까요?

갱신권 사용이 유리한 경우

이사가 유리한 경우

갱신권 결정 체크리스트

스스로에게 물어보세요:

• 현재 집에서 2년 더 살 의향이 있나요?
• 주변 전월세 시세가 5% 이상 올랐나요?
• 집주인과 관계가 원만한가요?
• 이사 비용(500만원 이상)을 절약하고 싶나요?
• 원하는 조건의 다른 매물을 찾기 어려운가요?

3개 이상 “예"라면 갱신권 사용 검토 3개 이상 “아니오"라면 이사 검토

임차인도 계약 해지를 요청할 수 있어요

임대차3법에서 임차인의 중도 해지권도 함께 보장돼요.

임차인 중도 해지 규칙

예를 들어 갱신권으로 2년 더 계약했는데 6개월 만에 이사 가야 한다면, 3개월 전 통보로 자유롭게 나갈 수 있어요. 집주인은 이를 거절할 수 없어요.

헌법재판소 합헌 결정: 임대차3법은 유지됩니다

임대차3법 시행 이후 집주인 측에서 “재산권 침해"라며 위헌 소송을 제기했는데요, 헌법재판소는 2023년 합헌 결정을 내렸어요.

합헌 결정의 의미

이제 임대차3법은 법적으로 확고한 제도가 됐어요. 앞으로도 세입자 보호 장치로 계속 작동할 거예요.

시장에 미친 영향: 전세 매물 감소와 전셋값 상승

임대차3법 시행 이후 시장에는 실제로 변화가 있었어요.

시장 변화 요약

저도 체감상 주변에서 전세 매물을 찾기가 점점 어려워졌어요. 월세로 전환하는 집주인이 많아지면서 전세 계약이 있다면 갱신권을 적극 활용하는 게 유리해졌어요.

갱신권 활용 시 실제 절약 효과

실제로 갱신권을 써서 얼마나 절약할 수 있는지 계산해볼게요.

전세 3억원 기준 (시세 10% 상승 가정)

거의 2,000만원 가까이 절약할 수 있는 셈이에요. 특히 전셋값이 급등하는 지역일수록 효과가 커요.

마무리: 제대로 알고 현명하게 활용하세요

임대차3법의 계약갱신청구권과 전월세상한제는 세입자를 보호하는 중요한 제도예요.

하지만 제도를 몰라서 갱신 타이밍을 놓치거나, 집주인과 갈등이 생기는 경우도 있어요.

핵심 정리:

✔ 계약갱신청구권은 1회, 2년 연장 가능 (총 4년 거주) ✔ 임대료 인상은 5% 이내로 제한 ✔ 갱신 요청은 만기 2 ~ 6개월 전 서면으로 통보 ✔ 집주인이 실거주 등 정당한 사유로 거절 가능 ✔ 임차인도 3개월 전 통보로 언제든 해지 가능

전월세 시세가 올라가는 상황에서 갱신권은 현실적으로 큰 비용 절약 효과가 있어요.

다음 계약 만기가 다가온다면 주변 시세를 확인하고, 갱신권 활용을 꼭 고려해보세요.

※ 이 글은 주택임대차보호법 및 국토교통부 공식 자료를 기반으로 작성되었습니다.