임차권등기명령 신청 방법 2026년 서류 비용 기간 총정리

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살다 보니 주변에서 전세 보증금 못 받은 이야기를 몇 번 들었어요. 막상 당하면 정말 막막하고, 어디서부터 시작해야 할지 모르겠더라고요. 임차권등기명령이라는 제도가 있다는 건 알고 있었지만, 법원 절차라고 하니 처음에는 엄청 어렵게 느껴졌어요.

그런데 알고 보니 생각보다 간단하고, 비용도 4만 원대면 충분하더라고요. 무엇보다 대법원 전자소송 시스템을 통해 집에서도 24시간 온라인으로 신청할 수 있다는 점이 큰 장점이에요. 2026년 1월 2일부터 제도도 개선되어서 임대인 주소를 모르거나 송달이 안 돼도 신청할 수 있게 되었고요.

오늘은 전세 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상황에서 어떻게 대처해야 하는지, 임차권등기명령 신청 방법부터 비용, 기간, 실전 팁까지 2026년 기준으로 전부 정리해 볼게요.

1. 임차권등기명령이란?

왜 필요한 제도일까요?

임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면, 세입자는 이사를 갈 수도 없고 딱 막막한 상황에 빠지게 돼요. 왜냐하면 전입신고와 주민등록이 대항력의 핵심 요건인데, 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권이 전부 날아가버리거든요. 그래서 보증금 받을 권리도 사라지는 거예요.

임차권등기명령은 이런 상황에서 법원이 등기소에 직권으로 임차권을 등기해주는 제도예요. 등기가 완료되면 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되고, 자유롭게 이동할 수 있어요. 쉽게 말하면 “보증금 받을 권리는 그대로 유지하면서 이사 갈 수 있게 해주는 제도"라고 보면 돼요.

임차권등기명령 vs 임차권등기

용어가 비슷해서 헷갈릴 수 있는데요, 차이를 정리하면 이래요.

2026년 제도 개선 사항

2026년 1월 2일 시행된 주택임대차보호법 개정으로 큰 변화가 있었어요. 과거에는 임대인에게 송달을 해야만 절차가 진행됐는데, 이제는 임대인의 주소를 모르거나 송달이 안 되는 경우에도 먼저 임차권 등기를 할 수 있게 바뀌었어요. 시간도 훨씬 단축되었고요. 실제로 체감되는 부분이 컸어요.

2. 신청 자격 및 조건

어떤 경우에 신청할 수 있나요?

다음 조건 중 하나만 해당되면 신청할 수 있어요.

• 임대차 기간이 만료된 경우
• 해지 통고에 따라 임대차가 종료된 경우
• 합의 해지된 경우
• 보증금 전액을 못 받은 경우
• 보증금 일부만 받은 경우 (일부만 수령해도 신청 가능)

저도 처음에는 “보증금 전액을 못 받아야만 신청할 수 있는 건가?” 하고 궁금했는데, 일부만 받아도 신청 가능해요.

관할 법원은?

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하면 돼요. 예를 들어 서울 동작구에 있는 집이면 서울중앙지방법원이나 관할 지원에 신청하는 거예요.

3. 신청 절차

전체 프로세스

임차권등기명령 신청부터 완료까지의 전체 흐름을 정리하면 이래요.

1단계: 서류 준비
   ↓
2단계: 대법원 전자소송 또는 관할법원 방문
   ↓
3단계: 신청서 작성 및 제출
   ↓
4단계: 법원 심사 및 결정 (3 ~ 4일 소요)
   ↓
5단계: 등기소 등기 진행 (결정 후 2 ~ 3일)
   ↓
완료: 총 1 ~ 2주 소요

대법원 전자소송 신청 방법 (추천)

대법원 전자소송 포털(https://ecfs.scourt.go.kr)을 이용하면 관할 법원에 직접 방문하지 않아도 24시간 온라인으로 신청할 수 있어요. 저도 처음에는 법원에 가야 하나 걱정했는데, 온라인으로 가능하다니 정말 편하더라고요.

Step 1: 회원가입 및 인증

• 대법원 전자소송 포털 접속
• 회원가입 완료
• 공인인증서 또는 금융인증서 준비
• 인증서로 로그인

Step 2: 신청서 작성

• 전자소송 동의
• 문서작성
• 전자서명
• 소송비용납부
• 문서제출

Step 3: 당사자 선택

• 본인이 직접 작성하는 경우 [당사자 작성] 선택
• 셀프로 작성하는 경우 체크박스에 체크

4. 필요 서류

신청서에 꼭 적어야 할 내용

신청서에는 다음 내용이 모두 포함되어야 해요.

첨부해야 할 서류

다음 서류들을 준비해서 함께 제출하면 돼요.

1. 부동산등기사항증명서 (등기부등본)
2. 임대차계약서 사본
3. 주민등록초본 (전입일자 확인용)
4. 전입세대 열람 내역서 (선택 사항)
5. 확정일자가 찍힌 임대차계약서 (우선변제권이 있는 경우)

서류 발급은 대부분 인터넷등기소나 정부24에서 온라인으로 받을 수 있어요.

5. 비용 (2026년 기준)

총 비용은 얼마나 들까요?

임대인 1명, 임차인 1명, 1개 주택 기준으로 총 비용을 정리하면 이래요.

생각보다 저렴하죠? 4만 원대면 충분해요. 그리고 중요한 건, 임차인은 이 비용을 나중에 임대인에게 청구할 수 있어요. 물론 임대인이 보증금도 안 돌려주는 상황이니 현실적으로는 당장 받기 어렵겠지만, 법적으로는 청구할 수 있는 권리가 있어요.

만약 임대인이 여러 명이면 송달료가 늘어나니까 비용이 조금 더 올라갈 수 있고요. 소득이 낮으면 소송구조 신청을 통해 비용 감면도 받을 수 있어요.

6. 신청 후 효과

대항력 유지 효과

임차권등기가 완료되면 다음과 같은 효과가 있어요.

• 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우: 그대로 유지
• 임차권등기 이후 대항요건(전입신고+주민등록) 상실하더라도: 이미 취득한 대항력/우선변제권 유지
• 이사를 가더라도 종전 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권 유지
• 새로운 소유자에게도 임차권 주장 가능

우선변제권 유지 효과

경매나 체납처분이 진행될 때 보증금을 우선하여 변제받을 수 있어요. 만약 임차권등기 이전에 우선변제권을 취득하지 못했어도, 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 새로 취득하게 돼요.

소액임차인 최우선변제권 (2026년 기준)

소액임차인에 해당되면 최우선변제를 받을 수 있어요. 지역별 기준은 다음과 같아요.

주의할 점: 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 인정돼요.

전입신고 의무 해제

임차권등기가 완료되면 전입신고를 말소해도 돼요. 즉, 이사 갈 수 있어요. 다만 등기가 완전히 완료된 걸 확인한 후에 이동해야 해요. 이 부분은 아래 주의사항에서 자세히 설명할게요.

신용등급 영향은?

임차권등기명령 신청이나 등기가 신용등급에 미치는 영향은 전혀 없어요. 금융거래에도 불이익이 없고요. 이 부분은 많이 걱정하시는데, 안심하셔도 돼요.

7. 주의사항

등기 완료 확인 필수!

제일 중요한 부분이에요. 법원으로부터 결정문을 받았다고 해서 바로 이사하면 안 돼요. 결정문을 받은 후 2 ~ 3일 뒤에 부동산 등기부등본을 발급받아서 임차권 등기가 제대로 기재되어 있는지 꼭 확인해야 해요.

대법원 판례(2024다326398)에서도 “임차권등기가 경료된 사실을 확인하고 난 다음에 이사나 전출을 해야 보호를 받을 수 있다"고 명확히 판시했어요. 등기 완료 확인 전에 이사했다가 대항력을 잃어버리는 일이 없도록 주의하세요.

보증금 회수는 별도 절차

임차권등기명령만으로는 보증금을 직접 회수할 수 없어요. 추가 절차가 필요한데요, 실제 보증금을 받기 위해서는 다음 단계를 거쳐야 해요.

1. 지급명령 신청: 1 ~ 2개월 소요 (간이절차)
2. 보증금반환청구소송: 6 ~ 8개월 소요 (지급명령으로 실패 시)
3. 경매 신청: 확정판결 후 경매를 통한 배당
4. 경매 배당: 우선변제권에 따라 보증금 회수

임차권등기명령 해제

보증금을 모두 돌려받은 후에는 임차권등기를 해제해야 해요. 전자소송을 통해 온라인으로 신청할 수 있고, 비용은 등록면허세 7,200원 + 등기신청수수료 3,000원 = 총 10,200원이에요. 처리 기간은 2 ~ 3일 정도 걸려요.

담보권과의 관계

만약 임차권등기 이전에 임차주택에 저당권 같은 담보권이 설정되어 있었다면, 담보권 실행을 위한 경매에서 매수인에게 대항하거나 담보권보다 우선해서 배당을 받을 수는 없어요. 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권 취득 여부가 판단돼요.

8. 실전 팁

법원 무료 법률 상담 활용하기

각 법원 민원실에서 무료 상담을 받을 수 있어요. 전화 상담도 가능하고요. 대한법률구조공단에서는 소득 기준을 충족하면 무료 법률 지원도 받을 수 있으니 활용해 보세요.

전세사기 피해 시 추가 지원 제도

전세사기피해자 지원 특별법이 2027년 5월 31일까지 연장되었어요. 만약 전세사기 피해자로 인정받으면 다음과 같은 지원을 받을 수 있어요.

피해자 결정 신청 가능한 경우

• 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
• 임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우

지원 내용

• 주거 지원 (임대주택 우선 공급)
• 금융 지원 (대출금 상환 유예, 이자 감면)
• 법률 지원 (대한법무사협회 연계, 표준보수의 30% 이상 할인)
• 경·공매 특례

신청은 전세사기피해자 지원관리시스템이나 서울주거포털에서 할 수 있어요.

임차권등기명령 이후 실제 보증금 회수 방법

임차권등기명령을 받았다고 해서 보증금이 자동으로 입금되는 건 아니에요. 다음 단계를 밟아야 해요.

1단계: 임대인의 주소지가 확실한 경우 → 지급명령 신청 (간이절차, 1 ~ 2개월 소요)

2단계: 지급명령으로 회수 실패 시 → 보증금반환청구소송 (6 ~ 8개월 소요)

3단계: 소송 확정판결 획득 후 → 경매 신청 (확정판결에 기한 경매)

4단계: 경매 배당 → 우선변제권에 따라 보증금 회수

대법원 전자소송 활용 체크리스트

실제 신청 전에 다음 체크리스트를 확인해 보세요.

• 전자소송 포털 회원가입 완료
• 공인인증서(또는 금융인증서) 준비
• 필요 서류 PDF 파일로 준비
• 신청서 작성 시 임대차계약서 내용과 일치 확인
• 소송비용 납부 (43,400원)
• 신청 후 결정문 수령 (3 ~ 4일)
• 결정문 수령 후 2 ~ 3일 뒤 등기부등본 확인
• 임차권등기 확인 후 이사 진행

마무리: 생각보다 간단해요

저도 처음에는 법원 절차라고 하니까 정말 어렵게 느껴졌는데, 막상 알고 보니 생각보다 간단하고 체계적이더라고요. 비용도 4만 원대로 저렴하고, 전자소송으로 집에서도 신청할 수 있어요.

임차권등기명령의 핵심 포인트를 다시 한번 정리하면:

1. 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사 갈 수 있어요
2. 대법원 전자소송으로 24시간 온라인 신청 가능해요
3. 총 비용은 43,400원이고, 나중에 임대인에게 청구할 수 있어요
4. 처리 기간은 1 ~ 2주 정도 소요돼요
5. 2026년부터 임대인 주소 모를 때도 신청 가능해요

다만 꼭 기억해야 할 건, 법원 결정문 받자마자 이사하면 안 되고, 등기 완료를 반드시 확인한 후 이동해야 한다는 거예요. 그리고 임차권등기명령만으로는 보증금을 직접 받을 수 없으니, 지급명령이나 소송 같은 추가 절차를 진행해야 해요.

전세사기 피해를 입었다면 전세사기특별법 지원 제도도 함께 활용해 보시고, 혼자 고민하지 말고 법원 무료 상담이나 대한법률구조공단 같은 곳에 도움을 요청하는 것도 좋은 방법이에요.

보증금을 못 받은 상황은 정말 답답하고 막막하지만, 포기하지 말고 법적 절차를 차근차근 밟아가면 권리를 지킬 수 있어요. 이 글이 조금이라도 도움이 되셨길 바라요.