전세가율 70% 시대, 임대차 갱신권 사용률은 어떻게 될까?

전세 만기가 다가오면 항상 고민이 되죠. “갱신권 써서 여기서 2년 더 살까, 아니면 이사를 갈까?”

저도 주변에서 이 고민하는 분들 이야기를 많이 들어요. 전셋값이 오르는 상황에서 갱신권이 유리한 건 알겠는데, 막상 결정하려니 쉽지 않더라고요.

오늘은 전세가율과 갱신권 사용률 현황을 살펴보고, 어떤 상황에서 갱신권을 쓰는 게 유리한지 정리해볼게요.

전세가율이 뭔가요?

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이에요.

전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100

예를 들어 매매가 10억원인 아파트의 전세가가 7억원이면 전세가율은 **70%**예요.

전세가율이 의미하는 것

2025년 서울 전세가율 현황

서울 전체 전세가율 추이

2025년 서울 아파트 전세가율은 **약 68%**까지 올랐어요. 전세가가 매매가의 약 70%에 육박하는 거예요.

자치구별 전세가율 (2025년 12월 기준)

강남3구는 전세가율이 50%대로 낮고, 외곽 지역은 70%를 넘어요.

이 차이가 생기는 이유는 간단해요. 강남 집값이 워낙 비싸서 전세가가 따라가지 못하는 거예요.

임대차 갱신권이란?

2020년 7월 시행된 임대차 3법 중 하나로, 세입자가 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리예요.

갱신권 핵심 내용

갱신권의 장점

✔ 전셋값이 올라도 5% 인상 제한 ✔ 이사 비용, 중개 수수료 절약 ✔ 같은 동네에서 안정적 거주

갱신권의 단점

✔ 1회만 사용 가능 (4년 후에는 나가야 함) ✔ 집주인 실거주 시 거절 가능 ✔ 관계 악화 시 2년간 불편함

갱신권 사용률 현황

연도별 갱신권 사용률

2025년에는 전세 세입자 절반 이상이 갱신권을 사용하고 있어요. 전셋값이 계속 오르니까 “5% 인상 제한"의 가치가 커진 거예요.

갱신권 사용 시 절약 효과

전세 3억원 기준으로 계산해볼게요.

갱신권을 쓰면 1,500만원을 절약할 수 있는 거예요. 여기에 이사 비용(200 ~ 300만원), 중개 수수료(100 ~ 150만원)까지 더하면 실질 절약 효과는 2,000만원 가까이 될 수 있어요.

갱신권 vs 이사, 어떻게 결정할까요?

갱신권 사용이 유리한 경우

이사가 유리한 경우

판단 체크리스트

스스로에게 물어보세요:

• 현재 집에서 2년 더 살 의향이 있나요?
• 주변 전셋값이 5% 이상 올랐나요?
• 집주인과 관계가 원만한가요?
• 이사 비용(500만원 이상) 감당 가능한가요?
• 원하는 조건의 다른 매물이 있나요?

3개 이상 “예"라면 갱신권 사용 검토 3개 이상 “아니오"라면 이사 검토

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

갱신권이 있어도 모든 상황에서 사용할 수 있는 건 아니에요.

갱신 거절 가능 사유

주의할 점

✔ “실거주” 사유로 거절 후 2년 내 다른 사람에게 임대하면 손해배상 가능 ✔ 거절 사유는 서면으로 통보받는 게 좋아요 ✔ 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 활용

갱신권 행사 절차

타임라인

갱신 요청 문구 예시

“임대차계약 갱신을 요청합니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사하며, 전세금은 현행 기준 5% 이내 인상에 동의합니다.”

마무리하며

전세가율이 높아지고 전셋값이 계속 오르는 상황에서 갱신권은 세입자에게 중요한 보호 장치예요.

다만 무조건 갱신권을 쓰는 게 좋은 건 아니고, 내 상황에 맞게 판단하는 게 중요해요.

• 전셋값 많이 올랐고, 현재 집 만족 → 갱신권 사용
• 더 좋은 매물 있고, 이사 자금 여유 → 이사 검토

다음 글에서는 마용성(마포·용산·성동) 지역 집값 분석에 대해 살펴볼게요.

※ 이 글에서 인용한 통계는 한국부동산원, KB부동산 발표 자료를 기반으로 작성되었습니다.