전세계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트 10가지

처음 전세계약을 할 때 저는 정말 막막했어요. 사당에서 첫 자취를 시작하며 계약서를 앞에 두고도 뭘 어떻게 확인해야 할지 몰라 한참을 당황했던 기억이 나요. 집주인이 주는 서류를 그대로 믿어도 되는 건지, 어떤 걸 직접 확인해야 하는 건지 감도 안 잡혔죠.

그 이후 4년 넘게 월세와 전세를 경험하면서, 계약 전후로 반드시 확인해야 할 사항들이 있다는 걸 체감했어요. 특히 전세사기 피해 사례가 늘어나면서 계약 전 꼼꼼한 확인이 정말 중요하다는 걸 절실히 느끼고 있어요.

오늘은 전세계약을 앞두고 있거나, 처음 전세를 알아보는 분들을 위해 꼭 확인해야 할 체크리스트 10가지를 정리해봤어요. 계약 전과 계약 후로 나눠서 하나씩 살펴보겠습니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 7가지

1. 주변 매매가·전세가 확인

가장 먼저 해야 할 일은 해당 지역의 시세를 파악하는 거예요. 집주인이 부르는 가격이 적정한지 확인해야 하거든요.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하면 주변 아파트나 빌라의 실제 거래가를 확인할 수 있어요. 같은 단지나 인근 지역의 최근 전세 거래 사례를 보면서 가격이 시세와 비슷한지, 너무 높게 책정된 건 아닌지 판단할 수 있죠.

저는 사당 지역 전세를 알아볼 때 주변 시세보다 500만원 이상 높게 부르는 집들은 일단 제외했어요. 시세보다 지나치게 비싼 건 나중에 집값이 떨어질 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있거든요.

2. 등기부등본 확인

등기부등본은 집의 이력서라고 생각하면 돼요. 여기에는 집의 소유자가 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 법적 문제는 없는지가 모두 기록되어 있어요.

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목들이에요:

특히 근저당이 중요해요. 예를 들어 전세금이 2억인데 근저당이 2억 5천이면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가기 때문에 제 보증금을 못 돌려받을 수 있어요.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원만 내면 즉시 발급받을 수 있어요.

3. 건축물대장 확인

건축물대장은 건물의 공식 기록이에요. 실제 면적, 건축 연도, 용도, 불법 증축 여부 등을 확인할 수 있죠.

저는 이수에서 빌라를 알아보다가 건축물대장과 실제 구조가 달라서 계약을 포기한 적이 있어요. 집주인은 옥탑방이라고 했는데, 건축물대장에는 옥탑방이 없었던 거예요. 이런 불법 증축 공간은 나중에 철거 명령이 나올 수도 있고, 전입신고가 안 되는 경우도 있어요.

건축물대장도 정부24에서 무료로 발급받을 수 있어요.

4. 임대인 세금 체납여부 확인

집주인이 세금을 제때 내지 않았다면 나중에 문제가 될 수 있어요. 체납액이 많으면 집이 압류되거나 경매로 넘어갈 위험이 있거든요.

관할 세무서나 구청에 전화해서 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있어요. 임대인 동의 없이도 ‘전세계약을 위한 확인’이라고 말하면 알려주는 경우가 많아요. 혹은 계약 전 임대인에게 직접 체납 여부를 확인하는 게 좋아요.

5. 선순위 보증금 확인

제가 계약하기 전에 이미 다른 세입자가 있었다면, 그 사람의 보증금이 ‘선순위 보증금’이 돼요. 나중에 집이 경매로 넘어가면 먼저 들어온 사람이 먼저 돈을 받기 때문에, 선순위 보증금이 얼마나 되는지 확인해야 해요.

예를 들어 집값이 4억인데, 1층 세입자가 전세 2억, 제가 2층에 전세 2억으로 들어간다면? 집이 경매로 넘어갔을 때 4억이 나와도 1층 세입자가 2억을 먼저 가져가고, 저는 나머지 2억만 받을 수 있어요. 만약 경매가가 3억밖에 안 나오면 저는 1억밖에 못 받게 되는 거죠.

6. 확정일자 부여 현황 확인

확정일자는 전세계약서에 날짜를 도장으로 찍어주는 건데, 이게 있어야 나중에 우선변제권을 받을 수 있어요.

계약 전에 주민센터에 가서 해당 주소지의 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있어요. 다른 세입자들이 얼마의 보증금으로 언제 확정일자를 받았는지 확인하면, 선순위 보증금이 정확히 얼마인지 알 수 있죠.

7. 전입세대 열람

마지막으로 전입세대 열람을 통해 현재 그 집에 누가 살고 있는지, 과거에 누가 살았는지 확인할 수 있어요.

주민센터에서 전입세대 열람을 신청하면 해당 주소지에 전입신고된 모든 세대원 정보를 볼 수 있어요. 만약 집주인이 “지금 비어있어요"라고 했는데 전입세대 열람을 해보니 다른 사람이 아직 전입신고가 되어 있다면, 계약을 다시 한번 신중하게 생각해봐야 해요.

계약 후 반드시 해야 할 3가지

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아니에요. 계약 후에도 꼭 해야 할 절차들이 있어요.

8. 전입신고 (대항력 확보)

전세계약을 하고 이사를 했다면, 다음날까지 반드시 전입신고를 해야 해요. 전입신고를 해야 ‘대항력’이 생기거든요.

대항력이란 쉽게 말해 “나 여기 사는 사람이에요"라고 법적으로 인정받는 거예요. 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 대항력이 있으면 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있어요.

전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하는데, 저는 항상 이사 당일이나 다음날 바로 주민센터에 가서 처리했어요. 미루다가 깜빡하면 큰일나거든요.

9. 확정일자 (우선변제권 확보)

전입신고를 했다면 바로 확정일자도 받아야 해요. 확정일자는 전세계약서를 주민센터에 가져가서 날짜 도장을 찍어주는 건데, 이게 있어야 ‘우선변제권’이 생겨요.

우선변제권이란 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면, 나중에 경매가 나도 순위에서 밀려 보증금을 못 받을 수 있어요.

확정일자는 주민센터에서 무료로 받을 수 있어요. 계약서 2부를 가져가면 양쪽에 다 도장을 찍어줘요.

전입신고와 확정일자 순서:

1. 이사 당일 또는 다음날: 주민센터에서 전입신고
2. 전입신고 직후: 바로 계약서 가져가서 확정일자 받기
3. 이사 다음날부터 대항력 + 우선변제권 효력 발생

10. 전세보증금 반환보증 가입

마지막으로 전세보증금 반환보증에 가입하는 걸 추천해요. 이건 필수는 아니지만, 혹시 모를 전세사기나 집주인의 보증금 미반환 상황에 대비할 수 있는 안전장치예요.

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 전세보증금 반환보증 상품을 제공해요. 보증료는 전세금의 0.128% ~ 0.154% 정도로, 2억 전세금 기준 연간 25만원 ~ 30만원 정도예요.

저는 처음 전세계약 할 때 보증료가 아까워서 가입을 안 했다가, 나중에 전세사기 뉴스를 보고 너무 불안해져서 결국 가입했어요. 실제로 집주인이 보증금을 안 돌려주거나 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있어서 마음이 훨씬 편해졌어요.

전세계약 체크리스트 요약표

마지막으로 전세계약 시 확인해야 할 10가지를 한눈에 볼 수 있는 표로 정리했어요.

마치며

처음 전세계약을 할 때는 정말 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 하나씩 차근차근 확인하면 생각보다 어렵지 않아요. 저도 처음엔 막막했지만, 이제는 계약할 때마다 자연스럽게 체크리스트를 따라가게 되더라고요.

무엇보다 중요한 건 귀찮더라도 꼭 직접 확인하는 거예요. 집주인 말만 믿고 확인을 안 했다가 나중에 보증금을 못 받는 사례들이 정말 많거든요. 특히 등기부등본, 전입신고, 확정일자는 절대 빠뜨리면 안 돼요.

사당·이수에서 4년 넘게 자취하면서 느낀 건, 전세계약은 결국 ‘나’를 지키는 일이라는 거예요. 몇백만원도 아니고 억 단위 돈이 걸린 일이니까, 꼼꼼하게 확인하고 또 확인하는 게 당연하다고 생각해요.

이 글이 전세계약을 앞두고 있는 분들에게 실질적인 도움이 되길 바라요. 안전하고 현명한 전세계약 하시길 응원할게요.