전세대출 이자 계산하는 법 – 2026년 금리와 상환방식 비교

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 살다가 전세로 이사를 준비하면서 가장 궁금했던 게 바로 “전세대출을 받으면 매월 이자가 얼마나 나올까?“였어요. 1억 원을 빌리면 월 이자가 20만 원대일지, 2억 원을 빌리면 얼마나 늘어날지 막연했고, 상환 방식에 따라 차이가 얼마나 날지도 감이 안 잡히더라고요.

그래서 실제 2026년 1월 기준 금리와 공식을 확인해서 보증금별로 계산해봤어요. 이번 글에서는 전세대출 이자 계산 공식부터 상환 방식 비교, 실전 케이스까지 정리해서 공유할게요.

1. 2026년 전세대출 금리 현황

전세대출 이자를 계산하려면 먼저 금리를 알아야 해요. 2026년 1월 기준 주요 전세대출 상품의 금리는 다음과 같아요.

버팀목 전세자금대출 (2026년 1월 기준)

저도 처음에는 “2%대면 낮은 거 아닌가?” 했는데, 실제로 우대금리를 받지 못하면 3%대가 되더라고요. 우대금리 조건을 꼼꼼히 확인하는 게 중요해요.

우대금리 조건 (최대 적용 가능)

저는 청년 우대금리 0.3%p와 전자계약 0.1%p를 받아서 총 0.4%p를 깎았어요. 기본 금리 2.5%에서 2.1%까지 내려갔고, 체감상 월 이자가 꽤 줄어들더라고요.

보금자리론 금리 (2026년 1월)

보금자리론은 2026년 1월 1일부터 0.25%p 인상됐어요. 버팀목 대출보다 금리가 높지만, 장기 고정금리 상품이어서 금리 인상기에는 안정적이에요.

2. 전세대출 한도 계산 방법

이자를 계산하기 전에 내가 얼마를 빌릴 수 있는지 알아야 해요. 전세대출 한도는 LTV, DTI, DSR 같은 규제가 복합적으로 적용되는데, 여기서 중요한 건 전세대출은 DSR 계산에서 제외된다는 거예요.

LTV, DTI, DSR 개념 정리

저도 처음에는 DSR 규제가 무서워서 전세대출을 망설였는데, 전세대출은 DSR에 포함 안 된다는 걸 알고 나서 안심하고 신청했어요. 다만 다른 대출 한도에는 영향을 줄 수 있으니 주의해야 해요.

전세자금보증 한도 (한국주택금융공사)

• 보증과목별 기본 한도: 4억원 - 기존 전세자금보증잔액
• 소요자금별 한도: 임차보증금 × 80% 이내
• 상환능력별 보증한도: (연간인정소득 - 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액) - 기존 전세자금보증잔액

실제로 보증금 1억 5천만 원짜리 전세집을 계약할 때, 80%인 1억 2천만 원까지 대출 가능하다고 나왔어요. 다만 LTV, DTI 규제로 인해 실제 대출금액은 줄어들 수 있어요.

3. 전세대출 이자 계산 공식 – 만기일시상환

전세대출에서 가장 많이 쓰는 방식이 만기일시상환이에요. 원금은 만기일에 한 번에 갚고, 매월 이자만 내는 방식이에요. 전세 만기 때 보증금으로 원금을 갚는 구조라서 부담이 적어요.

월 이자 계산 공식

월 이자 = 대출원금 × 연 이자율 ÷ 12

이 공식만 알면 계산기 없이도 대략 얼마나 나올지 감이 와요.

보증금 1억 원 전세대출 (만기일시상환)

조건:

• 대출금액: 1억 원
• 금리: 연 2.5% (청년 버팀목 우대금리 적용)
• 상환방식: 만기일시상환
• 대출기간: 2년

월 이자 계산:

월 이자 = 100,000,000 × 0.025 ÷ 12 = 208,333원

2년간 총 이자:

총 이자 = 208,333 × 24개월 = 5,000,000원

저는 처음에 “1억 원 빌렸는데 이자가 20만 원밖에 안 나온다고?” 하면서 놀랐어요. 월세 55만 원 내던 걸 생각하면 훨씬 저렴했거든요.

보증금 2억 원 전세대출 (만기일시상환)

조건:

• 대출금액: 2억 원
• 금리: 연 3.0%
• 상환방식: 만기일시상환
• 대출기간: 2년

월 이자 계산:

월 이자 = 200,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 500,000원

2년간 총 이자:

총 이자 = 500,000 × 24개월 = 12,000,000원

2억 원을 빌리면 월 50만 원 정도가 나와요. 금리가 3%로 올라가니 확실히 부담이 늘더라고요.

4. 상환 방식 비교 – 어떤 방식이 유리할까?

전세대출은 만기일시상환 외에도 원리금균등상환, 원금균등상환 방식을 선택할 수 있어요. 각 방식의 특징과 장단점을 비교해볼게요.

상환 방식별 특징 비교

보증금 1억 원 전세대출 – 원리금균등상환

조건:

• 대출금액: 1억 원
• 금리: 연 2.5%
• 상환방식: 원리금균등상환
• 대출기간: 2년 (24개월)

월 상환액:

월 상환액 ≈ 4,370,000원

2년간 총 상환액:

총 상환액 ≈ 104,880,000원
총 이자 ≈ 4,880,000원

만기일시상환 대비 절감: 약 120,000원 절감

원리금균등상환은 매월 원금과 이자를 함께 내는 방식이에요. 매달 갚는 금액이 일정해서 예산 관리가 쉽고, 총 이자도 만기일시상환보다 적어요.

다만 전세대출의 경우 만기 시 보증금으로 원금을 상환하기 때문에, 굳이 매월 원금을 갚을 필요는 없어요. 그래서 대부분 만기일시상환을 선택하더라고요.

원금균등상환 방식

특징:

• 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원금 상환
• 이자는 대출잔액에 따라 계산되어 매월 상환액이 감소

장점:

• 원금을 빠르게 갚아 총 이자 부담이 가장 적음
• 만기일이 다가올수록 원리금이 줄어듦

단점:

• 초기 월 상환액이 가장 많아 부담 (원리금균등 대비 약 18만 원 더 많음)
• 초기 자금 여유가 필요

원금균등상환은 초기 부담은 크지만 총 이자를 최소화하고 싶을 때 유리해요. 저는 월 고정비를 줄이고 싶어서 만기일시상환을 선택했어요.

5. 고정금리 vs 변동금리 – 어떤 걸 선택할까?

전세대출 금리는 고정금리와 변동금리로 나뉘어요. 2026년 현재는 변동금리와 고정금리 차이가 0.1%p 미만으로 좁혀져서, 예전보다 선택 부담이 많이 줄었어요.

금리 유형 비교

선택 기준

• 금리 인상기 예상: 고정금리 유리
• 금리 인하기 예상: 변동금리 유리
• 2026년 현황: 변동금리가 3%대로 내려오며 고정금리와 차이가 0.1%p 미만으로 좁혀짐

저는 2년 만기 전세대출이라서 변동금리로 선택했어요. 금리가 급격히 오를 가능성이 낮다고 판단했고, 실제로 변동금리가 더 저렴하더라고요.

6. 이자 절약하는 실전 팁

전세대출 이자를 줄이려면 우대금리를 최대한 활용하고, 상환 방식과 금리 유형을 전략적으로 선택해야 해요.

1) 우대금리 최대한 활용하기

저는 청년 우대금리 0.3%p와 전자계약 0.1%p를 받아서 총 0.4%p를 깎았어요. 보증금 1억 원 기준으로 연간 약 40만 원을 절감한 셈이에요.

2) 상환 방식 선택

• 총 이자 부담을 줄이고 싶다면: 원금균등상환
• 매월 일정 금액으로 관리하고 싶다면: 원리금균등상환
• 전세 만기 시 보증금으로 상환 계획이라면: 만기일시상환

전세대출은 대부분 만기일시상환을 선택하지만, 원금을 미리 갚아 이자를 줄이고 싶다면 원금균등상환도 고려해볼 만해요.

3) 금리 유형 선택

• 금리 인상기 예상 시: 고정금리
• 금리 하락기 예상 시: 변동금리
• 2026년 현재: 변동금리와 고정금리 차이가 0.1%p 미만으로 좁혀진 상황

4) 중도상환수수료 체크

• 대출 후 3년 경과 시: 중도상환수수료 없음
• 3년 이내 전세 이동 계획이 있다면: 중도상환수수료 고려하여 계획 수립
• 중도상환수수료율: 일반적으로 0.5% ~ 0.7% 수준

계산 예시: 2억 원 만기일시상환 대출의 경우 약 120만 원 부담

저는 2년 만기 전세대출이라서 3년 이내에 갈아타야 할 수도 있어요. 그래서 중도상환수수료를 미리 계산해뒀어요.

7. 전세대출 한도와 DSR 규제

전세대출을 신청할 때 LTV, DTI, DSR 규제가 적용되는데, 여기서 중요한 건 전세대출은 DSR 계산에서 제외된다는 거예요.

DSR 규제 적용 범위

• 총 대출금 1억 원 초과 시: 은행권 DSR 40%, 비은행권 DSR 50% 규제 적용
• 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행: 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출

전세대출과 DSR

중요: 전세대출, 중도금대출, 300만 원 이하의 소액 신용대출은 DSR 계산에서 제외됩니다.

저도 처음에는 DSR 규제가 무서워서 전세대출을 망설였는데, 전세대출은 DSR에 포함 안 된다는 걸 알고 나서 안심하고 신청했어요. 다만 다른 대출 한도에는 영향을 줄 수 있으니 주의해야 해요.

8. 실전 케이스 – 내 상황에 맞는 계산법

제 경우를 예로 들어볼게요.

케이스: 보증금 1억 5천만 원 전세대출 (만기일시상환)

조건:

• 대출금액: 1억 2천만 원 (보증금 80%)
• 금리: 연 2.1% (청년 버팀목 우대금리 0.4%p 적용)
• 상환방식: 만기일시상환
• 대출기간: 2년

월 이자 계산:

월 이자 = 120,000,000 × 0.021 ÷ 12 = 210,000원

2년간 총 이자:

총 이자 = 210,000 × 24개월 = 5,040,000원

실제로 계산해보니 월 21만 원이 나왔어요. 기존에 월세 55만 원을 내던 걸 생각하면 훨씬 저렴했고, 2년간 총 504만 원의 이자를 내는 대신 자산을 늘릴 수 있어서 만족스러웠어요.

9. 주의사항

대출 한도 관련

1. LTV, DTI, DSR을 모두 충족해야 최종 대출 가능
2. 개별 금융기관의 여신 한도로 인해 실제 대출금액이 줄어들 수 있음
3. 전세대출은 DSR 계산에서 제외되지만, 다른 대출 한도에는 영향을 줄 수 있음

금리 변동 관련

1. 변동금리는 3/6/12개월마다 조정되므로 월 상환액이 달라질 수 있음
2. 금리 인상 시 예상보다 이자 부담이 커질 수 있으므로 여유 자금 확보 필요
3. 2026년 1월 보금자리론 금리가 0.25%p 인상되는 등 금리 변동 추세 확인 필요

전세대출 갈아타기

1. 중도상환수수료 확인 필수 (대출 후 3년 이내면 0.5% ~ 0.7% 부담)
2. 새로운 대출의 금리와 조건을 비교하여 실제 절감액 계산
3. 전세 보증금 상승 시 추가 대출 가능 여부 사전 확인

보증금 반환 리스크

1. 전세 만기 시 집주인의 보증금 반환 불능 사태 대비
2. 전세보증금반환보증(HUG) 가입 고려
3. 임대차 3법, 계약갱신청구권 등 관련 제도 숙지

10. 정리하며

전세대출 이자 계산은 생각보다 간단해요. 만기일시상환 방식이라면 대출원금 × 연 이자율 ÷ 12로 월 이자를 바로 알 수 있어요.

저도 다음 전세 이사 때는 이 계산법으로 미리 예산을 세우고, 우대금리를 최대한 활용해서 이자를 줄일 계획이에요. 실제로 계산해보니 생각보다 이자 부담이 적어서 전세로 이사하는 게 훨씬 유리하다는 확신이 들었어요.

여러분도 이 글을 참고해서 전세대출 이자를 미리 계산해보시고, 내 상황에 맞는 상환 방식과 금리 유형을 선택해보세요.