전세 보증금 못 받았을 때? 임차권등기명령 신청 방법 총정리

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살면서 주변 친구들이 전세로 옮기는 걸 보면 부럽기도 하지만 “보증금 돌려받지 못하면 어쩌지?” 하는 걱정이 먼저 들어요.

실제로 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생각보다 많더라고요. 제주 지역만 봐도 2025년 임차권등기명령 신청 건수가 216건으로 전년 대비 26% 증가했어요. 전세가격 하락으로 집주인이 보증금을 제때 못 돌려주는 사례가 늘고 있거든요.

오늘은 전세 보증금을 못 받았을 때 신청할 수 있는 임차권등기명령 제도를 완전 정리해볼게요.

임차권등기명령이란?

기본 개념

임차권등기명령은 전세 계약 종료 후 보증금을 받지 못했을 때 법원에 신청하는 제도예요. 법원 결정으로 임차권을 등기부에 기록하면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있어요.

보통은 전입신고와 주민등록이 있어야 대항력을 유지할 수 있잖아요. 하지만 임차권등기가 완료되면 이사를 가도, 전입신고를 옮겨도 기존 임차권을 그대로 보호받을 수 있어요.

법적 근거

제도의 목적

주택임대차보호법은 주택 인도 + 주민등록을 대항력 요건으로 하고 있어요. 그래서 보증금을 못 받고 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라지죠. 임차권등기명령 제도는 바로 이 문제를 해결하기 위해 만들어진 거예요.

✔ 대항력 유지: 새 집으로 이사해도 기존 권리 보호 ✔ 우선변제권 유지: 경매 시 선순위 채권자로 인정 ✔ 이사 자유: 보증금 회수 전까지 자유롭게 거주지 이동 가능

언제 신청할 수 있나요?

신청 가능한 경우

다음 중 하나에 해당하면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.

저는 아직 월세라서 경험해보진 않았지만, 주변에서 “계약 끝났는데 집주인이 돈이 없다며 보증금을 못 준다"는 이야기를 들은 적이 있어요. 그럴 때 바로 신청할 수 있는 제도예요.

신청 대상 법원

신청 방법 완전 정리

방법 1: 법원 직접 방문

임차주택이 있는 지역의 관할 법원에 가서 신청서와 서류를 제출하면 돼요.

✔ 법원 민원실에서 양식 받기 ✔ 신청서 작성 (기명날인 또는 서명) ✔ 첨부 서류 제출

방법 2: 전자소송 (온라인 신청)

집에서도 신청할 수 있어요. 법원 전자소송 사이트에 가입하면 온라인으로 가능해요.

전자소송 사이트 가입 → 민사 → 임차권등기명령 신청 → 서류 첨부 → 수수료 결제

온라인으로 신청하면 법원에 직접 가지 않아도 돼서 시간을 많이 절약할 수 있어요.

신청서에 꼭 적어야 할 내용

필요한 서류

기본 서류

추가 서류 (해당 시)

⚠️ 주의: 법원마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있어요. 신청 전에 관할 법원 민원실에 전화해서 확인하면 더 정확해요.

비용은 얼마나 드나요?

본인이 직접 신청할 때 (2026년 기준)

생각보다 비용이 많이 들지 않아요. 5만 원도 안 되는 금액으로 내 권리를 지킬 수 있다면 정말 저렴한 거죠.

법무사에게 의뢰할 때

혼자 신청하기 어렵다면 법무사에게 의뢰할 수도 있어요. 이 경우 약 40만 원 정도 추가 비용이 들어요.

법무사 의뢰 시 총 비용 = 43,400원 (기본 비용) + 400,000원 (법무사 수수료) = 약 44만 원

전세사기 피해자는 등록면허세 면제

전세사기 피해자로 인정받으면 2026년 12월 31일까지 등록면허세가 면제돼요. 대법원 결정에 따라 전세사기 피해자는 임차권등기 관련 등기수수료도 면제받을 수 있어요.

전세사기 특별법으로 피해자 결정을 받았다면 이 혜택을 꼭 활용하세요.

비용 청구 가능

임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요. 나중에 보증금 반환 소송이나 경매 배당 때 이 비용도 함께 청구하면 돼요.

신청 후 어떻게 되나요?

처리 기간

신청부터 등기 완료까지 보통 2주 정도 걸려요.

제 친구가 작년에 신청했을 때 딱 2주 만에 등기가 완료됐다고 하더라고요. 생각보다 빠르게 처리되는 편이에요.

재판 절차

임차권등기명령은 변론 없이 진행돼요. 즉, 법정에 직접 출석할 필요가 없어요.

✔ 법원이 서류만으로 심사 ✔ 결정문이 우편으로 송달됨 ✔ 승인되면 등기소에 등기 촉탁

등기 완료 확인

등기가 완료되면 등기부등본에 임차권등기가 기재돼요. 인터넷등기소에서 확인할 수 있어요.

신청이 기각되면?

만약 신청이 기각되면 항고를 제기할 수 있어요.

✔ 항고 제기 기한: 제한 없음 (보증금 전액 반환 전까지 언제든 가능) ✔ 항고 방법: 기각 결정을 받은 법원에 항고장 제출

임차권등기의 효과

1. 대항력 유지

임차권등기가 완료되면 전입신고 없이도 대항력이 유지돼요.

이게 정말 큰 장점이에요. 보증금을 못 받은 상태에서 계속 그 집에 살 수는 없잖아요. 임차권등기가 있으면 자유롭게 이사 가면서도 내 권리를 지킬 수 있어요.

2. 우선변제권 유지

경매나 공매가 진행될 때 선순위 채권자로 인정받아요.

✔ 후순위 채권자보다 먼저 배당 ✔ 보증금 회수 가능성 상승 ✔ 경매 배당 순위 확보

3. 자유로운 이사

임차권등기 완료 후에는 새 집으로 이사 가도 돼요.

✔ 전입신고도 자유롭게 가능 ✔ 새 집에서 대출도 받을 수 있음 ✔ 기존 주택에 대한 권리는 그대로 유지

⚠️ 반드시 주의할 점

임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면 권리를 잃어요.

등기부등본을 발급받아서 임차권등기가 완료됐는지 반드시 확인하고 이사해야 해요.

전세사기 피해자라면?

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

전세사기 피해자는 임차권등기명령 외에도 특별법으로 추가 지원을 받을 수 있어요.

피해자 결정 신청 기한

2026년 1월 기준으로 아직 1년 5개월 정도 시간이 남아 있어요. 피해를 당했다면 지금이라도 신청할 수 있어요.

무료 법률 지원 받는 방법

대한법률구조공단

경제적으로 어렵거나 법률 지식이 부족하면 대한법률구조공단의 무료 지원을 받을 수 있어요.

혼자하는 소송 법률지원센터

혼자서 소송을 진행하려는 분들을 위한 센터도 있어요.

✔ 법률서식 제공 ✔ 법률상담 사례 제공 ✔ 서식 작성 지원

꼭 기억해야 할 주의사항

1. 신청 시기

보증금 미반환이 확정되면 최대한 빨리 신청하세요.

✔ 계약 종료일 이후 즉시 신청 권장 ✔ 시간이 지날수록 불리해질 수 있음 ✔ 임대인의 재산 상태가 악화될 수 있음

2. 등기 완료 확인 필수

등기부등본으로 완료 여부를 반드시 확인하고 이사하세요.

3. 보증금 반환 청구권은 계속 유지

임차권등기를 했다고 보증금을 못 받는 게 아니에요. 여전히 보증금 반환 청구권은 유지되고, 다음 단계를 진행할 수 있어요.

✔ 보증금 반환 소송 제기 ✔ 경매 신청 ✔ 강제집행 절차

4. 해제 방법

보증금을 전액 반환받으면 임차권등기 말소를 신청하세요.

✔ 임대인과 협의하여 말소 등기 진행 ✔ 말소 등기 비용은 임대인 부담

임차권등기명령 vs 전세보증금반환보증

둘 다 필요할까요?

전세보증금반환보증은 계약할 때 미리 가입하는 보험이에요. 집주인이 보증금을 못 주면 HUG가 대신 지급해줘요.

임차권등기명령은 이미 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 신청하는 제도예요.

가장 안전한 방법은:

1. 전세 계약 시 → 전세보증금반환보증 가입
2. 계약 종료 후 보증금 미반환 시 → 임차권등기명령 신청

통계로 보는 임차권등기 현황

제주 지역 임차권등기명령 신청 증가

제주 지역의 임차권등기명령 신청 건수가 꾸준히 증가하고 있어요.

전국적으로는 감소 추세지만, 제주처럼 일부 지역에서는 오히려 증가하고 있어요. 전세가격 하락으로 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 늘고 있거든요.

마무리하며

임차권등기명령은 전세 보증금을 못 받았을 때 내 권리를 지키는 가장 중요한 제도예요.

저는 아직 월세라서 직접 경험해보진 않았지만, 주변에서 보증금 반환 문제를 겪는 친구들을 보면서 “정말 이런 제도가 있어서 다행이다” 싶더라고요.

꼭 기억해야 할 핵심 포인트:

✔ 신청 비용: 약 43,400원 (전세사기 피해자는 더 저렴) ✔ 처리 기간: 약 2주 ✔ 효과: 대항력·우선변제권 유지 + 자유로운 이사 ✔ 신청 방법: 법원 방문 or 전자소송

전세 계약 종료 후 보증금을 못 받았다면 최대한 빨리 신청하세요. 그리고 등기가 완료되기 전까지는 절대 이사하지 마세요.

전세사기 피해자라면 2027년 5월 31일까지 특별법 혜택도 받을 수 있으니 지금이라도 신청해보세요.

※ 이 글에서 인용한 정보는 찾기쉬운 생활법령정보, 국가법령정보센터, 법원 전자민원센터 자료를 기반으로 작성되었습니다.