전세 보증금 못 받을 때 대처법, 단계별 실전 가이드

사당·이수에서 4년 넘게 월세로 살면서도, 주변에서 전세 보증금 못 받는 얘기를 들을 때마다 남 일 같지 않았어요. 만약 나중에 전세로 이사하게 되면 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하지 하는 걱정이 컸거든요.

최근 주변 지인이 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 연락이 안 돼서 보증금을 못 받고 있다는 얘기를 듣고, 이건 결코 남 일이 아니라는 걸 다시 한번 느꼈어요. 2026년에도 전세사기나 보증금 미반환 사례가 계속 발생하고 있고, 특히 2월 이사철이 다가오면서 전세 계약 만료를 앞둔 분들의 가장 큰 걱정이 바로 보증금 반환이죠.

오늘은 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 어떻게 대응해야 하는지, 내용증명부터 소액사건심판, 강제집행까지 단계별 실전 가이드를 정리해봤어요. 각 단계의 비용과 소요 기간도 함께 살펴볼게요.

보증금 반환, 기본 절차부터 알아두세요

먼저 정상적인 보증금 반환 절차를 이해하는 게 중요해요. 전세 계약이 끝나도 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속 유지되는 거예요.

동시이행 관계란 개념이 있어요. 쉽게 말하면 “보증금을 주면 집을 비워주겠다”, “집을 비워주면 보증금을 주겠다” 이렇게 서로의 의무가 동시에 이행되어야 한다는 거예요.

처음에는 “계약이 끝났으니까 무조건 집을 비워줘야 하나?” 생각했는데, 알고 보니 보증금을 받을 때까지는 집을 비우지 않아도 법적으로 문제가 없더라고요. 이건 정말 중요한 권리니까 꼭 기억하세요.

보증금을 못 받을 때 단계별 대응법

이제 본격적으로 보증금을 못 받는 상황에서 어떻게 대응해야 하는지 살펴볼게요. 단계별로 비용과 기간을 정리했어요.

1단계: 내용증명으로 반환 청구하기

내용증명이란?

내용증명은 “내가 이런 내용의 편지를 임대인에게 보냈다"는 걸 우체국이 공식적으로 증명해주는 제도예요. 법적 효력은 없지만, 나중에 소송을 하게 되면 “제가 보증금 반환을 요구했어요"라는 객관적인 증거가 되는 거죠.

비용: 약 2만원 (등기우편 발송 비용)

작성 내용:

• 임차한 물건의 주소와 보증금 액수
• 계약 기간 명시
• 재계약 의사 없음을 통보한 날짜
• 여러 차례 보증금 반환 요구 및 임대인 거부 사실
• 보증금 반환 요청 및 법적 조치 예고

발송 방법:

1. 수신인 1명당 3부 작성 (본인 보관, 임대인, 우체국 보관)
2. 반드시 등기우편으로 발송
3. 작성일, 임차인 이름, 인감도장 날인

체감상 가장 중요한 건 내용증명을 먼저 보내는 거예요. 이걸 보내면 임대인이 “아, 이 사람이 진짜로 법적 대응을 할 수 있구나"라고 생각하게 되거든요. 실제로 내용증명만 보내도 보증금을 돌려주는 경우도 있어요.

2단계: 임차권등기명령 신청하기

내용증명을 보냈는데도 임대인이 반응이 없다면, 이제 임차권등기명령을 신청해야 해요.

임차권등기명령이란?

이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 제도예요. 쉽게 말하면 “집을 비웠지만 내 권리는 계속 유지된다"는 거죠.

신청 요건:

• 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 경우

신청 방법:

비용 (임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준):

전세사기피해자 혜택: 2026년 12월 31일까지 등록면허세 면제 (약 7,200원 절감)

소요 기간: 신청부터 등기 완료까지 약 1 ~ 2주

첨부서류:

• 부동산등기사항증명서(등기부등본)
• 임대차계약서 사본
• 기타 관할 법원 확인 필요 서류

효과:

1. 이사를 가도 대항력과 우선변제권 유지
2. 차임지급의무 면제 (더 이상 월세를 안 내도 됨)
3. 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권 보유 (연 5% 이자 청구 가능)
4. 임차권등기명령 신청 및 임차권등기 비용을 임대인에게 청구 가능

이 제도를 처음 알았을 때 정말 신기했어요. 집을 비우면 권리를 잃는 줄 알았는데, 임차권등기명령을 신청하면 이사를 가도 보증금을 받을 수 있는 권리가 유지되는 거예요. 새 집으로 이사를 가야 하는 상황에서 정말 유용한 제도라고 생각해요.

3단계: 소액사건심판 (보증금 3천만원 이하)

임차권등기명령을 신청했는데도 보증금을 못 받았다면, 이제 법원에 소송을 제기해야 해요. 보증금이 3천만원 이하라면 소액사건심판을 이용할 수 있어요.

소액사건심판이란?

3천만원 이하 금전 지급 청구 사건을 빠르고 저렴하게 해결할 수 있는 제도예요. 일반 민사소송보다 훨씬 간단하고 신속하게 진행돼요.

인지대 계산:

전자소송 할인: 인지액의 10% 할인 (온라인 신청 시)

송달료:

• 1회 송달료: 5,500원
• 원고·피고 각 1명: 5,500원 × 2명 × 10회분 = 110,000원

총 비용 예시:

소요 기간:

• 1회 변론기일로 심리를 마치고 즉시 선고 가능
• 증거가 명백한 경우 변론 즉시 판결 선고
• 일반 민사소송보다 훨씬 빠름

이행권고결정 제도:

피고가 이행권고결정서 등본 송달 후 2주일 내 이의신청 없으면 확정판결과 같은 효력이 생겨요. 더욱 빠르게 해결할 수 있는 거죠.

법적인 절차라고 하니 어렵게 느껴지지만, 생각보다 간단해요. 소액사건심판은 1회 변론으로 바로 판결이 나올 수 있어서 시간과 비용을 많이 아낄 수 있어요. 만약 이런 상황이 생기면 너무 막막했을 것 같은데, 이렇게 단계별로 절차가 있다는 걸 알고 나니 훨씬 안심이 되더라고요.

4단계: 민사소송 (보증금 3천만원 초과)

보증금이 3천만원을 초과하면 일반 민사소송으로 진행해야 해요.

민사소송 특징:

• 소액사건심판보다 복잡하고 기간 소요
• 변론종결 후 별도 판결선고기일 지정
• 전문적인 법률 대리인 선임 권장
• 소송가액에 따라 인지대가 달라짐

보증금이 3천만원이 넘는다면 변호사 선임을 고려하는 게 좋아요. 비용은 더 들지만 전문가의 도움을 받으면 훨씬 수월하게 진행할 수 있거든요.

5단계: 강제집행

법원에서 승소 판결을 받았는데도 임대인이 보증금을 안 돌려주면, 마지막으로 강제집행을 신청할 수 있어요.

강제집행이란?

확정판결 또는 집행권원을 확보한 후, 임차주택에 대한 경매를 신청해서 보증금을 회수하는 절차예요.

특징:

• 임차인은 집을 비우지 않더라도 강제집행 가능
• 경매를 통해 우선변제권 행사
• 수개월 소요

이 단계까지 가는 경우는 정말 최후의 수단이라고 생각해요. 하지만 법원 판결을 받았다면 결국 보증금을 돌려받을 수 있다는 점이 중요해요.

보증금 반환 지연 시 이자는?

보증금을 못 받으면 이자도 받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

법정이율: 연 5%

적용 시점: 임차권등기 완료 후 임차주택 인도 시점부터

효과: 임차인이 차임지급의무를 면하는 한편 지연손해금채권 보유

예를 들어 보증금 2천만원을 1년 동안 못 받았다면, 2천만원 × 5% = 100만원의 지연손해금을 청구할 수 있어요. 물론 보증금을 제때 돌려받는 게 가장 좋지만, 만약 늦어진다면 이자라도 받을 수 있다는 점을 알아두세요.

전세보증금반환보증 미리 가입하기

이런 복잡한 절차를 겪지 않으려면, 전세 계약 시 전세보증금반환보증에 가입하는 게 가장 좋은 방법이에요.

전세보증금반환보증이란?

임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관(HUG, HF, SGI)이 임차인에게 전세보증금 반환을 책임지는 제도예요.

운영기관 비교:

공통 가입 조건:

• 전세 계약 기간 1년 이상
• 계약 기간의 절반 이전 가입
• 공인중개사가 중개한 전세 계약
• (전세금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90% (LTV 제한)

2026년 지원 사업 (예: 서울 구로구):

• 보증료 지원: 최대 40만원
• 대상: 보증금 3억원 이하 주택
• 소득 기준
  • 청년: 연소득 5천만원 이하
  • 청년 외 가구: 연소득 6천만원 이하
  • 신혼부부: 합산 연소득 7천5백만원 이하

주변 지인이 전세계약 할 때 보증료가 아까워서 가입을 안 했다가, 나중에 전세사기 뉴스를 보고 너무 불안해져서 결국 가입했다고 하더라고요. 집주인이 보증금을 안 돌려주거나 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있어서 마음이 훨씬 편했다고 해요.

무료법률상담 받는 방법

혼자서 모든 절차를 진행하기 어렵다면, 대한법률구조공단에서 무료로 법률상담을 받을 수 있어요.

대한법률구조공단:

• 연락처: 국번없이 132 (평일 10:00 ~ 17:00)
• 홈페이지: www.klac.or.kr

서비스 내용:

제공 서비스:

• 소송비용 자동계산기 제공
• 인공지능 법률정보 질의응답 서비스
• 주택/상가임대차 분쟁 상담

주변에서 전세 문제로 고민하는 분들이 변호사 상담 비용이 부담돼서 망설이는 경우가 많던데, 대한법률구조공단에서 무료 상담을 받을 수 있다는 걸 알려주면 정말 도움이 되더라고요. 전문가의 조언을 받으면 훨씬 확신을 갖고 진행할 수 있거든요.

미리 예방하는 방법

보증금을 못 받는 상황을 만들지 않는 게 가장 중요하겠죠? 전세 계약 시 미리 확인해야 할 사항들을 정리했어요.

계약 시 확인사항:

전입신고와 확정일자:

• 이사 당일 또는 다음날까지 반드시 전입신고
• 전입신고와 동시에 확정일자 받기
• 대항력과 우선변제권 확보

주변에서 전세 계약하는 분들 보면, 등기부등본과 선순위 보증금을 꼼꼼하게 확인하는 게 정말 중요하더라고요. 귀찮더라도 이 과정을 거치면 나중에 보증금을 못 받는 일을 예방할 수 있거든요.

단계별 비용 및 기간 요약표

마지막으로 단계별 비용과 기간을 한눈에 볼 수 있는 표로 정리했어요.

2026년 달라진 점

2026년 1월 2일부터 주택임대차보호법이 개정되어 임차인 보호가 더욱 강화됐어요.

주요 변경사항:

전세사기피해자 혜택:

• 등록면허세 2026년 12월 31일까지 면제
• 임차권등기명령 비용 약 7,200원 절감

현실적으로는 이런 제도 개선으로 전세 계약이 조금씩 안전해지고 있다는 점이 다행이에요. 하지만 여전히 개인이 스스로 확인하고 대비하는 게 가장 중요해요.

마치며

사당·이수에서 4년 넘게 월세로 살면서도, 나중에 전세로 이사하게 되면 보증금을 못 받으면 어떡하지 하는 걱정을 항상 했어요. 하지만 이렇게 단계별로 법적 대응 절차가 있다는 걸 알고 나니 훨씬 마음이 놓이더라고요.

무엇보다 중요한 건 미리 예방하는 것이에요. 전세 계약 전에 등기부등본, 선순위 보증금, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 꼼꼼하게 확인하면 대부분의 문제는 예방할 수 있어요.

만약 정말 보증금을 못 받는 상황이 온다면, 이 글에서 정리한 단계별 절차를 따라가면 돼요. 내용증명부터 시작해서 임차권등기명령, 소액사건심판, 강제집행까지, 법은 임차인을 보호하고 있어요.

핵심만 정리하면:

1. 내용증명으로 법적 대응 의사 표시 (비용 2만원)
2. 임차권등기명령으로 이사 가도 권리 유지 (비용 43,400원, 기간 1 ~ 2주)
3. 소액사건심판으로 빠르게 해결 (비용 13만원 ~ 22만원, 기간 1회 변론)
4. 대한법률구조공단 무료 상담 활용 (국번없이 132)
5. 전세보증금반환보증 미리 가입 (최대 40만원 보증료 지원)

법적인 절차라고 하니 어렵게 느껴지지만, 생각보다 간단해요. 그리고 여러분은 혼자가 아니에요. 대한법률구조공단, 전자소송포털, 전세보증금반환보증 등 여러 제도들이 여러분을 도와줄 준비가 되어 있어요.

이 글이 전세 계약 만료를 앞두고 걱정하는 분들에게 실질적인 도움이 되길 바라요. 보증금 반환 문제는 결코 작은 일이 아니니까, 꼼꼼하게 확인하고 또 확인하는 게 당연하다고 생각해요.

2026년에도 안전하고 현명한 전세 생활 하시길 응원할게요.