전세 보증금 지키는 우선변제권, 확정일자 완전 정리

사당·이수에서 4년 넘게 살면서 전세 계약을 처음 알아봤을 때 부동산에서 “확정일자 꼭 받으세요” “우선변제권이 중요해요"라는 말을 들었는데, 솔직히 그때는 무슨 말인지 하나도 이해가 안 갔어요.

그냥 “계약서 쓰고 입주하면 끝 아닌가?“라고 생각했거든요. 근데 나중에 전세사기 뉴스를 보면서 우선변제권이 없으면 보증금을 돌려받기 힘들 수도 있다는 걸 알게 됐어요.

오늘은 제가 공부했던 내용을 바탕으로 우선변제권이 뭔지, 왜 중요한지, 어떻게 확보하는지 차근차근 정리해볼게요.

우선변제권, 왜 중요한가요?

우선변제권은 전세 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 핵심 권리예요.

만약 집주인이 빚을 못 갚아서 집이 경매로 넘어간다면 여러 채권자들이 한꺼번에 돈을 받으려고 줄을 서게 돼요. 이때 우선변제권이 있으면 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요.

대항력 vs 우선변제권, 뭐가 다를까요?

많은 분들이 헷갈려하는 부분이 대항력과 우선변제권의 차이예요.

저는 처음에 대항력만 있으면 되는 줄 알았는데, 실제로 경매가 진행되는 상황에서는 확정일자가 없으면 배당 순위에서 밀린다는 걸 나중에 알게 됐어요.

우선변제권 확보 방법: 3단계

우선변제권을 확보하려면 3가지 조건을 모두 충족해야 해요.

1단계: 실제 입주 (주택 인도)

말 그대로 그 집에 들어가서 살기 시작하는 거예요. 짐을 옮기고, 실제로 거주하면 점유가 인정돼요.

2단계: 전입신고

주민센터나 정부24에서 주소 이전 신고를 해야 해요. 전입신고를 마치면 다음날 0시부터 대항력이 생겨요.

3단계: 확정일자 취득

임대차계약서에 공증기관이 날짜 도장을 찍어주는 거예요. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨요.

이 3단계를 모두 마쳐야 경매 상황에서 보증금을 보호받을 수 있어요.

타임라인으로 보는 우선변제권 확보 과정

실제 전세 계약 상황에서 어떻게 진행되는지 타임라인으로 정리해볼게요.

저는 이사할 때마다 이 순서대로 메모해두고 체크해요. 특히 확정일자는 계약 당일에 바로 받는 게 중요해요. 확정일자 순서가 빠를수록 배당 순위가 앞서거든요.

소액임차인이라면 더 중요해요

소액임차인은 보증금이 일정 금액 이하인 경우예요. 소액임차인에게는 특별한 보호 장치가 있어요.

2026년 지역별 소액임차인 기준표

소액임차인 최우선변제권이란?

소액임차인은 근저당권자보다 먼저 일정 금액을 보호받을 수 있어요. 단, 조건이 있어요.

1. 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춰야 해요
2. 확정일자가 없어도 대항력만 있으면 최우선변제 가능해요
3. 최우선변제금액이 주택가액의 1/2을 초과할 수 없어요

예를 들어 서울에서 보증금 1억원으로 전세를 살고 있다면 소액임차인 기준에 해당하므로 경매가 진행되어도 최대 4,800만원까지는 최우선으로 보호받을 수 있어요.

저는 보증금이 3,000만원이라 소액임차인에 해당하는데, 이 제도 덕분에 마음이 좀 더 편해지더라고요.

경매 시 배당 순위는 어떻게 될까요?

실제 경매 상황에서 돈을 받는 순서는 이렇게 돼요.

근저당권과의 관계

많은 분들이 궁금해하는 게 근저당권과의 우선순위예요.

• 확정일자가 근저당권 설정일보다 빠르면: 임차인이 우선 배당
• 확정일자가 근저당권 설정일보다 늦으면: 근저당권자가 우선 배당
• 소액임차인 예외: 경매신청 등기 전 대항력만 있으면 근저당권자보다 우선

그래서 계약 전에 등기부등본에서 근저당권 설정일을 꼭 확인하고, 확정일자를 최대한 빨리 받는 게 중요해요.

전세 계약 전 꼭 확인하세요: 체크리스트

전세 계약 전에 이것만은 꼭 확인해야 해요. 저도 이사할 때마다 이 리스트를 프린트해서 들고 다녀요.

등기부등본 보는 법

저는 처음에 등기부등본을 봤을 때 갑구, 을구가 뭔지 몰라서 한참 헤맸어요.

• 갑구: 소유권 관련 (소유자, 압류, 가압류 등)
• 을구: 저당권·근저당권 관련 (은행 대출 등)

을구에 근저당권이 있다면 설정금액을 확인하세요. 설정금액은 실제 대출금의 120 ~ 150% 정도로 잡히는 경우가 많아요.

전세가율 계산 예시

전세가율은 집값 대비 보증금 비율이에요.

전세가율 = (근저당권 + 보증금) ÷ 집 시세 × 100

예를 들어:

• 집 시세: 4억원
• 근저당권: 1억원
• 보증금: 2억원
• 전세가율: (1억 + 2억) ÷ 4억 × 100 = 75%

전세가율이 80% 이하면 비교적 안전하다고 봐요. 물론 현실적으로 서울에서 70% 이하를 찾기는 어려워요. 저는 80% 정도면 적당하다고 생각해요.

실제로 우선변제권을 상실하는 경우

우선변제권을 확보했다고 해도 주의할 점이 있어요.

사례 1: 전입신고를 늦게 한 경우

• 상황: 1월 1일 계약, 1월 5일 입주, 1월 10일 전입신고
• 문제: 1월 1일 ~ 1월 10일 사이 대항력 없음
• 위험: 이 기간 중 선순위 근저당권 설정 시 우선변제권 상실
• 대책: 이사 당일 즉시 전입신고 필수

저는 첫 이사 때 일주일 늦게 전입신고를 했는데, 다행히 그 사이에 근저당권 설정이 없어서 문제는 없었어요. 근데 지금 생각하면 정말 위험했던 거 같아요.

사례 2: 확정일자 없이 대항력만 있는 경우

• 상황: 전입신고는 했으나 확정일자 미취득
• 권리: 대항력만 존재 (임차권 주장 가능)
• 문제: 우선변제권 없음 → 경매 시 배당 순위 최하위
• 대책: 전입신고와 동시에 확정일자 취득 권장

확정일자는 600원만 내면 되니까 부담도 없어요. 그냥 귀찮아서 안 받는 경우가 많은데, 나중에 후회할 수 있으니까 꼭 받으세요.

사례 3: 보증금이 소액임차인 기준을 초과하는 경우

• 상황: 서울 지역 보증금 2억원 (소액임차인 기준: 1억 6,500만원)
• 보호 범위: 소액임차인 최우선변제권 적용 불가
• 대책: 확정일자 순위를 앞당기거나 전세보증보험 가입

보증금이 크면 소액임차인 특례를 받지 못하니까 전세보증보험을 꼭 가입하는 게 좋아요.

사례 4: 전세가율이 너무 높은 경우 (깡통전세)

• 상황: 주택가액 3억원, 보증금 2.8억원 (전세가율 93%)
• 위험: 경매 시 보증금 전액 회수 불가
• 대책: 전세가율 80% 이하 물건 선택 권장

깡통전세는 정말 무섭더라고요. 아무리 우선변제권이 있어도 집값보다 보증금이 크면 결국 손해를 볼 수밖에 없어요.

추가 보호 수단: 전세보증보험

우선변제권만으로는 불안하다면 전세보증보험을 가입하는 것도 방법이에요.

HUG 전세보증보험

주택금융공사 (HUG)에서 제공하는 전세보증보험은 보증금을 최대 6억원까지 보호해줘요.

예를 들어 보증금 2억원인 경우:

• 보증료: 약 256,000원 ~ 354,000원 (연간)

저는 처음엔 “보증료가 아깝다"고 생각했는데, 전세사기 뉴스를 보고 나서는 이 정도 비용으로 보증금을 지킬 수 있다면 충분히 가치 있다고 생각이 바뀌었어요.

우선변제권 확보 실전 가이드

마지막으로 실제 전세 계약 시 우선변제권을 확보하는 과정을 단계별로 정리해볼게요.

계약 전 준비

1. 등기부등본 발급 (인터넷등기소)

   • 갑구: 소유자, 압류 여부 확인
   • 을구: 근저당권 설정액, 설정일 확인

2. 전세가율 계산

   • (근저당권 + 보증금) ÷ 시세 확인
   • 80% 이하인지 체크

3. HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

계약일

1. 등기부등본 재확인 (권리변동 체크)
2. 임대인 신분증 확인 (등기부등본 소유자와 일치 여부)
3. 계약서 작성 (주택임대차표준계약서 권장)
4. 특약사항 명시: “계약 이후 권리변동 시 계약해지 및 보증금 반환”
5. 잔금 지급
6. 확정일자 즉시 취득 (주민센터 또는 온라인)

이사일

1. 오전: 이사 및 주택 인도받음
2. 오후: 전입신고 즉시 처리 (정부24 또는 주민센터)
3. 확정일자가 날인된 계약서 원본 보관

입주 후

1. 전입신고 확인증 보관
2. 전세보증보험 가입 (선택)
3. 주기적으로 등기부등본 확인 (추가 근저당권 설정 여부)

공식 사이트 바로가기

우선변제권 관련 공식 정보를 확인할 수 있는 사이트예요.

마무리하며

우선변제권은 전세 보증금을 지키는 핵심 권리예요. 저도 처음엔 이런 제도가 있는 줄 몰랐는데, 공부하면서 대항력, 확정일자, 소액임차인 특례가 얼마나 중요한지 체감하게 됐어요.

전세 계약을 앞두고 있다면 오늘 정리한 내용을 꼭 기억하시고, 전입신고 + 확정일자는 이사 당일에 바로 처리하세요.

특히 소액임차인에 해당한다면 최우선변제권으로 더 강력하게 보호받을 수 있으니까 계약 전에 지역별 기준을 꼭 확인해보세요.

마지막으로 한 가지 더. 전세가율이 80%를 넘는다면 아무리 우선변제권이 있어도 위험할 수 있으니 전세보증보험 가입을 꼭 고려하시길 바라요.

핵심 3줄 요약

1. 우선변제권 = 대항력 (전입신고) + 확정일자
2. 소액임차인은 근저당권자보다 먼저 보호받을 수 있음
3. 전세가율 80% 이하, 등기부등본 확인 필수