전월세전환율 계산법 2026년 전세에서 월세 전환 시 기준

사당에서 자취하면서 계약 갱신 때마다 “전세를 월세로 바꾸자"거나 “보증금을 낮추고 월세를 올리자"는 제안을 받을 때가 있었어요. 그때 전월세전환율을 몰랐으면 적정 월세가 맞는지 판단할 수 없었을 거예요.

전월세전환율이란

전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 환산 비율이에요. 반대로 월세를 전세로 전환할 때도 이 비율을 사용해요. 쉽게 말해 “보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 한 달에 얼마를 내야 하나?“를 계산하는 기준이에요.

법정 전월세전환율

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세전환율에는 법정 상한이 있어요.

법정 전월세전환율 = 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율(2%)

2026년 1월 기준 한국은행 기준금리가 2.5%이므로:

법정 전월세전환율 = 2.5% + 2% = 4.5%

단, 법정 상한은 대통령령으로 정한 비율(10%) 이하여야 하므로, 현재 상한은 **연 4.5%**예요.

전환율 계산 공식과 예시

전세에서 월세로 전환

월세 = (전세 보증금 - 월세 보증금) x 전월세전환율 / 12

계산 예시

전세 보증금 2억 원을 보증금 5,000만 원 + 월세로 전환할 경우:

월세 = (2억 - 5,000만) x 4.5% / 12
     = 1억 5,000만 x 0.045 / 12
     = 675만 / 12
     = 56만 2,500원

즉, 보증금 5,000만 원에 월세 약 56만 원이 법정 상한이에요.

전세에서 월세로 전환 시 적정 월세

보증금 구간별로 적정 월세를 계산해봤어요 (전환율 4.5% 기준).

월세에서 전세로 전환 시 적정 보증금

반대로 월세를 전세로 전환할 때는 역으로 계산해요.

전세 보증금 = 월세 보증금 + (월세 x 12 / 전월세전환율)

계산 예시

보증금 1,000만 원, 월세 50만 원을 전세로 전환:

전세 보증금 = 1,000만 + (50만 x 12 / 0.045)
           = 1,000만 + 1억 3,333만
           = 약 1억 4,333만 원

반전세 계산법

반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 보증금을 높이고 월세를 낮추는 구조예요.

보증금이 높을수록 월세 부담이 줄어들고, 반대로 보증금이 낮을수록 월세가 높아져요.

임대인이 높은 전환율을 요구할 때 대처법

임대인이 법정 상한(4.5%)을 초과하는 전환율을 적용하려고 하면 다음과 같이 대응할 수 있어요.

• 법정 상한 고지: 주택임대차보호법에 따라 전환율 상한이 4.5%임을 알려주세요
• 계산 근거 제시: 구체적인 계산 결과를 보여주며 협의하세요
• 한국부동산원 분쟁조정위원회: 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요
• 계약서에 명시: 전환율을 계약서에 명확히 기재하세요

실제 전환 사례로 보는 계산

사례 1: 전세 → 반전세

기존 전세 보증금 1억 5,000만 원에서 보증금 5,000만 원 + 월세로 전환 요청을 받은 경우:

• 전환 차액: 1억 원
• 법정 전환율: 4.5%
• 적정 월세: 1억 x 4.5% / 12 = 37만 5,000원
• 임대인이 45만 원을 요구하면 전환율 5.4%로 법정 상한 초과

사례 2: 월세 → 전세

보증금 500만 원, 월세 55만 원에서 순수 전세로 전환 시:

• 전세 보증금: 500만 + (55만 x 12 / 0.045) = 약 1억 4,167만 원

전세로 전환하면 월 55만 원의 고정 지출이 사라지지만, 목돈이 필요해요. 본인의 자금 상황에 맞게 판단하는 게 중요해요.

저도 계약 갱신할 때 전월세전환율을 직접 계산해봤는데, 임대인이 제시한 월세가 적정 범위 안이었어요. 이 계산법을 알아두면 협상할 때 근거를 갖고 말할 수 있어서 정말 유용했어요.