청약가점 계산법 완벽 가이드 - 84점 만점 채우는 법

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살면서 “언젠가는 내 집을…” 하는 마음에 청약통장을 꾸준히 부어왔어요. 그런데 막상 청약 준비를 하려니 “내 청약가점이 몇 점인지” 정확히 계산하는 게 생각보다 복잡하더라고요.

2024년 서울 청약 평균 당첨 가점이 65점이라는 뉴스를 보면서 “나는 지금 몇 점이지?“라는 질문에 명확한 답을 내리고 싶었어요. 실제로 청약홈에서 가점 계산기를 돌려봤는데, 무주택 기간은 언제부터 인정되는지, 부양가족은 누구까지 포함되는지, 하나하나 따져보니 생각보다 까다롭더라고요.

특히 지난 5년간 청약가점 착오 입력으로 당첨 취소된 사례가 46.3%(약 6만4,651건)나 된다는 걸 보고 “정확하게 계산하는 게 정말 중요하구나” 체감했어요.

그래서 이번 글에서는 2026년 1월 기준으로 청약가점 84점 만점을 계산하는 방법을 정리해 볼게요.

1. 청약가점제란? 왜 중요한가요?

청약가점제는 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 주택 청약 시 신청자의 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수화하여 높은 점수를 받은 사람에게 우선 공급하는 제도예요.

청약가점이 중요한 이유

1. 서울 청약 경쟁률이 치열해요

• 2025년 12월 기준 서울 1순위 청약 경쟁률: 155.98대 1
• 2022년 1월(144.91대 1) 이후 최고치
• 전국 평균과 비교하면 약 20배 차이

2. 평균 당첨 가점이 계속 올라가고 있어요

• 2024년 서울 평균 당첨 가점: 65점 (10년 내 최고 수준)
• 2015년: 54점
• 최근 4년 중 가장 높은 수준

3. 착오 신청 시 불이익이 커요

• 당첨 취소
• 최대 1년간 다른 청약 신청 불가
• 경우에 따라 주택공급 질서 교란 행위로 간주

2. 청약가점 84점 만점 구성 (표로 한눈에)

청약가점은 총 84점 만점으로 3가지 항목으로 구성돼요.

저는 현재 만 32세, 무주택 기간 2년, 청약통장 가입 3년차로 대략 19 ~ 20점 정도 나오더라고요. 65점까지 올리려면 한참 멀었다는 걸 체감했어요.

3. 무주택 기간 (최대 32점)

무주택 기간이란?

입주자모집공고일 현재부터 계속하여 세대주와 그 배우자가 모두 주택을 보유하지 아니한 기간을 역산하여 산정해요.

산정 시작 시점이 다르다는 점, 주의하세요

중요한 포인트

• 저처럼 만 30세가 넘었더라도, 미혼이면 만 30세부터 기산
• 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 기산 가능
• 한 번이라도 주택(분양권·입주권 포함) 소유 시 무주택 기간 초기화

무주택자 인정 요건

• 세대별 주민등록표등본 상에 등재된 세대에 속한 자 전원이 주택을 소유하지 않아야 함
• 분양권, 입주권도 소유하면 안 됨
• 배우자가 분양권을 가지고 있어도 무주택으로 인정 안 됨

특례 규정

• 만 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 소유한 주택은 다주택자여도 무주택자로 구분

무주택 기간 배점표

4. 부양가족 수 (최대 35점)

부양가족 범위

입주자 모집공고일 현재 입주자 저축 가입자의 세대별 주민등록표상에 등재된 세대원으로 다음을 포함해요.

직계존속 부양가족 인정 조건 (중요)

2018년 12월 규칙 개정 이후

• 유주택 직계존속은 3년 이상 등재되어 있더라도 부양가족으로 인정 불가
• 만 60세 이상 직계존속은 예외 인정

저도 실제로 착각한 부분이에요

부모님을 모시고 살면서 부양가족으로 넣을 수 있을 줄 알았는데, 부모님이 주택을 소유하고 계시면 만 60세 미만이면 부양가족으로 인정되지 않아요. 이 부분 때문에 착오 신청이 많이 발생한다고 해요.

부양가족 수 배점표

5. 청약통장 가입기간 (최대 17점)

산정 방법

• 입주자모집공고일 현재 청약자의 청약통장 가입기간 기준
• 청약통장 전환, 예치금액 변경 및 명의변경 시에도 최초가입일(순위기산일) 기준

청약통장 가입기간 배점표

2025년 변경사항: 배우자 청약통장 합산 가능

• 배우자 청약통장 가입기간의 50%를 합산 가점에 더할 수 있음
• 최대 3점까지 추가 인정
• 합산점수는 현행 만점인 최대 17점까지 인정

예시

• 본인 청약통장 가입기간: 10년 (11점)
• 배우자 청약통장 가입기간: 8년 (10점)
• 배우자 50% 합산: 8년 × 0.5 = 4년 (5점) → 최대 3점만 인정
• 총점: 11점 + 3점 = 14점

2024년 변경사항

• 2024년 1월 1일부터 미성년자 가입 인정기간이 2년에서 5년으로 확대
• 만 14세부터 통장가입 기간 인정

6. 연령대별 계산 예시 (실제 사례)

사례 1: 20대 후반 미혼 무주택자

체감 포인트

• 만 30세가 되기 전까지는 무주택 기간 점수를 받을 수 없어요
• 청약통장만 빨리 가입해둔 상태

사례 2: 30대 초반 무주택 미혼 직장인 (저와 비슷한 케이스)

체감 포인트

• 서울 평균 65점과 비교하면 한참 부족한 점수예요
• 결혼하거나 부양가족을 늘리지 않으면 점수 올리기 어려운 구조

사례 3: 30대 중반 신혼부부 (자녀 1명)

체감 포인트

• 결혼하고 자녀가 생기면 부양가족 점수가 크게 올라요
• 배우자 통장 합산으로 추가 3점 확보 가능

사례 4: 40대 초반 4인 가족 (자녀 2명)

체감 포인트

• 무주택 기간이 길고 부양가족이 많아야 60점대 진입 가능
• 서울 평균 65점에 근접하지만 상급지는 여전히 어려워요

7. 착오신청 주의사항 (46.3%가 이것 때문에 탈락)

지난 5년간 부적격 통계

• 전체 부적격 당첨건수: 약 14만여 건
• 청약가점 착오입력으로 인한 당첨 취소: 46.3% (6만4,651건) - 가장 많은 부적격 사유

주요 착오신청 사례

사례 1: 유주택 직계존속을 부양가족으로 포함

박 모 씨(만 32세, 여)

• 본인 명의의 주택을 소유한 아버지를 부양가족으로 입력
• 결과: 부적격 당첨자로 당첨 취소
• 이유: 2018년 12월 규칙 개정 이후, 주택 소유 부모는 같은 세대라도 부양가족 수에서 제외

사례 2: 직계존속 3년 미만 등재

이 모 씨(만 40세, 남)

• 2년 전 어머니를 세대원으로 등록 후 부양가족으로 신청
• 결과: 부적격 당첨자로 당첨 취소
• 이유: 직계존속이 부양가족으로 인정되려면 3년 이상 동일 주민등록등본 등재 필요

사례 3: 배우자 분양권 미확인

• 배우자가 소유한 분양권을 주택으로 인식하지 못해 무주택 기간 착오 입력
• 분양권도 주택으로 간주되어 무주택 기간 인정 안 됨

착오신청 예방 체크리스트

청약 신청 전 반드시 확인하세요

✔ 본인 및 배우자의 주택·분양권·입주권 소유 여부 ✔ 직계존속의 주택 소유 여부 (만 60세 미만이면 제외) ✔ 직계존속의 동일 세대 등재 기간 (3년 이상인지) ✔ 30세 이상 직계비속의 동일 세대 등재 기간 (1년 이상인지) ✔ 만 30세 이전 미혼자의 무주택 기간 (0점 처리) ✔ 청약통장 가입일 (최초가입일 기준)

8. 청년층(20~30대)의 현실적인 청약 전략

청년층의 현실적인 점수

30대 초반 무주택 미혼 직장인

• 평균 가점: 약 20 ~ 22점
• 서울 평균 65점과 비교 시 43 ~ 45점 부족

30점 달성의 어려움

30점 달성을 위해서는:

• 무주택 기간: 최소 5 ~ 7년 (10 ~ 14점)
• 부양가족: 배우자 또는 기타 부양가족 1명 이상 (10점 이상)
• 청약통장 가입기간: 5 ~ 10년 (6 ~ 11점)

청년층을 위한 대안 전략

1. 추첨제 활용

• 가점이 낮은 청년층, 신혼부부, 1인 가구를 위해 도입
• 60㎡ 이하 비규제지역: 추첨제 60%
• 점수와 무관하게 당첨 기회 존재

가점제·추첨제 비율 (2026년 기준)

2. 특별공급 활용

• 신혼부부 특별공급: 2025년부터 민영주택 신혼특공 비율 18% → 23% 확대
• 생애최초 특별공급
• 청년 특별공급 (공공주택)

3. 지역·시기 전략

• 3기 신도시 (2025 ~ 2026년 대규모 청약 물량)
• 수도권 외곽
• 지방광역시 물량
• 시기별로 나눠 준비

9. 청약홈에서 내 가점 조회하는 방법

청약홈 가점계산기 이용

사용 방법

1. 청약홈 접속 (PC 및 모바일 모두 지원)
2. 메인 페이지에서 “가점계산기” 메뉴 선택
3. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 입력
4. 예상 가점 자동 계산

주의사항

• 청약가점계산기는 예상 점수 확인 서비스예요
• 착오 신청에 따른 책임은 청약자 본인에게 있어요
• 국토교통부는 계산기 오류에 대해 책임 지지 않아요

청약홈 고객센터 문의

청약홈 고객센터

• 전화번호: 1644-7445
• 운영시간: 월 ~ 금 09:00 ~ 17:30

금융결제원 고객센터

• 전화번호: 1577-5500
• 본인의 상황 확인 및 가점 산정 문의 가능

10. 2026년 청약 시장 전망과 대비 전략

분양 물량

3기 신도시 본청약 시작

• 2025 ~ 2026년 대규모 청약 물량 공급 예정
• 수도권 및 지방 대도시 중심

서울·수도권 재개발·재건축

• 분양 물량 증가 예상
• 실수요자 중심 시장 재편

시장 양극화

상급지 (강남권)

• 높은 경쟁률 지속
• 평균 가점 65점 이상 예상
• 4인 가구 만점(69점)도 탈락 가능

비상급지 및 지방

• 상대적으로 낮은 경쟁률
• 가점이 낮아도 당첨 기회 존재

마무리: 정확한 계산과 전략이 중요해요

청약가점 계산법을 정리하면서 “청년 1인 가구가 서울에서 내 집 마련하기 정말 어렵구나” 체감했어요.

저처럼 만 32세, 무주택 2년, 청약통장 가입 3년차인 경우 총점 20점 내외로 서울 평균 65점과는 한참 차이가 나거든요.

하지만 정확하게 계산하고 전략적으로 접근하면 추첨제, 특별공급, 지역 선택 등 다양한 기회가 있어요.

핵심 정리

1. 청약가점 84점 만점 = 무주택(32) + 부양가족(35) + 청약통장(17)
2. 서울 평균 65점의 현실: 10년 내 최고 수준, 치열한 경쟁
3. 착오신청 46.3%: 정확한 계산의 중요성
4. 청년층 대안 전략: 추첨제, 특별공급, 지역 선택

청약홈 가점계산기로 본인의 점수를 정확히 확인하고, 본인에게 맞는 전략을 세워보세요.

분양권, 입주권도 주택으로 간주된다는 점, 유주택 직계존속은 부양가족으로 인정 안 된다는 점 꼭 기억하셨으면 좋겠어요.