2월 이사철 대비, 전월세 계약 체크리스트 10가지

사당에서 처음 자취를 시작할 때가 생각나요. 2월 이사철을 앞두고 부동산을 돌아다니면서 계약서를 앞에 두고도 뭘 어떻게 확인해야 할지 막막했던 기억이 나요. “등기부등본은 언제 떼야 하지?”, “전입신고는 며칠 안에 해야 하더라?”, “특약사항에 뭘 써야 하지?” 같은 질문들이 머릿속을 가득 채웠어요.

그 이후 4년 넘게 월세와 전세를 경험하면서, 계약 전후로 반드시 확인해야 할 사항들이 있다는 걸 체감했어요. 특히 2026년 2월 이사철은 전세 공급 부족으로 더욱 어려운 상황이라 계약 전 꼼꼼한 확인이 정말 중요해요.

오늘은 2월 이사를 앞두고 전월세 계약을 준비하는 분들을 위해, 실전에서 꼭 필요한 체크리스트 10가지를 정리해봤어요. 계약 전, 계약 시, 계약 후로 나눠서 하나씩 살펴볼게요.

계약 전 체크리스트 (5가지)

1. 등기부등본 확인 (계약 당일 발급분으로)

전월세 계약에서 가장 중요한 서류가 바로 등기부등본이에요. 여기에는 집의 진짜 주인이 누구인지, 대출은 얼마나 있는지, 법적 문제는 없는지가 모두 기록되어 있어요.

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목은 다음과 같아요.

저는 이수에서 집을 알아볼 때 등기부등본을 보고 깜짝 놀랐던 적이 있어요. 전세금이 2억인데 근저당이 1억 8천이더라고요. 거기에 선순위 임차인까지 있으면 제 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수도 있었던 거예요. 다행히 계약 전에 확인해서 다른 집을 찾았어요.

주의사항: 잔금 지급 전에도 등기부등본을 다시 확인하세요. 계약 체결 후 집주인이 몰래 집을 매도하거나 주택담보대출을 받는 경우도 있어요.

2. 건축물대장 확인

건축물대장은 건물의 공식 기록이에요. 실제 면적, 건축 연도, 용도, 불법 증축 여부 등을 확인할 수 있어요.

확인 사항:

• 계약서상 주소와 건축물대장 주소가 일치하는지 (다를 경우 전입신고·확정일자 부여 불가)
• 위법 건축물 여부 확인
• 건물 용도 확인 (주거용인지 확인)

저는 사당 근처 빌라를 알아보다가 건축물대장과 실제 구조가 달라서 계약을 포기한 적이 있어요. 집주인은 “옥탑방도 있어요"라고 했는데, 건축물대장에는 옥탑방이 없었던 거예요. 불법 증축 공간은 전입신고가 안 되거나 나중에 철거 명령이 나올 수도 있어서 정말 조심해야 해요.

3. 임대인 신원 및 세금 체납 확인

집주인이 세금을 체납하고 있으면 나중에 집이 압류될 수 있어요. 계약 당일 발급한 등기부등본·건축물대장에 나와 있는 소유자와 임대인의 인적사항이 일치하는지 신분증으로 확인하세요.

임대인의 세금 체납 여부는 관할 세무서나 구청에 전화해서 확인할 수 있어요. 처음에는 요청하기가 좀 부담스러웠는데, 억 단위 돈이 걸린 계약이니까 당연히 확인해야 하는 거더라고요.

4. 선순위 보증금 및 확정일자 부여 현황 확인

선순위 보증금이란 저보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 세입자들의 보증금을 말해요. 만약 집주인이 돈을 못 갚게 되면 선순위 세입자들이 먼저 보증금을 돌려받고, 그다음에 제 차례가 와요.

주민센터에서 ‘전입세대 열람’과 ‘확정일자 부여 현황’을 신청하면 확인할 수 있어요. 다른 세입자가 얼마의 보증금으로 언제 확정일자를 받았는지 파악할 수 있죠.

전세사기 방지 확인사항 (LTV 제한):

• (전세금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90% 조건 충족 여부 확인
• 2023년 이후 깡통전세 방지 목적으로 LTV 제한이 적용되고 있어요

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

계약 전에 미리 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지 확인하는 게 좋아요. 가입이 불가능한 물건이라면 계약 자체를 다시 고민해봐야 해요.

공통 가입 조건:

• 전세 계약 기간 1년 이상
• 계약 기간의 절반 이전 가입
• 공인중개사가 중개한 전세 계약
• (전세금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90% (LTV 제한)

등기부등본과 건축물대장, 선순위 보증금 현황 등을 종합적으로 검토해서 가입 가능 여부를 미리 판단하는 게 중요해요.

계약 시 체크리스트 (3가지)

6. 계약서 작성 시 필수 확인사항

계약서를 작성할 때는 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하세요.

특약사항에는 다음과 같은 내용을 꼭 포함하세요:

• “계약 시 확인한 시설물(보일러, 에어컨 등)은 정상 작동 상태로 인도한다”
• “계약금 지급 후 계약서에 기재된 내용과 다를 경우 계약을 해지할 수 있다”
• “임대인은 임차인 동의 없이 건물을 매도·증축할 수 없다”

저는 처음 계약할 때 특약사항을 너무 간단하게 적었다가, 나중에 보일러 고장이 났을 때 누가 수리해야 하는지로 집주인과 실랑이를 한 적이 있어요. 귀찮더라도 가능한 모든 상황을 특약사항에 명시하는 게 좋아요.

7. 중개수수료 확인

중개수수료는 법으로 상한선이 정해져 있어요. 전세금에 따라 다음과 같이 달라요.

예를 들어 전세금이 2억 원이라면 중개수수료는 최대 60만 원까지만 받을 수 있어요. 이보다 많이 요구하면 거절하셔야 해요.

8. 2026년 달라진 점 확인

주택임대차보호법 개정 (2026년 1월 2일 시행)

2026년부터 임차인 보호가 더욱 강화됐어요.

확정일자 정보 제공 시스템 확대:

• 국토교통부, 한국부동산원, 5개 금융기관 간 전용 연계 시스템 구축
• 2026년부터 연계 업무 완료 기관부터 순차적으로 확정일자 정보 제공 시작
• 인터넷은행도 전세사기 예방 시스템에 참여하여 임차인 보증금 보호 강화

재건축 세입자 전세자금 대출 지원 확대:

• 재개발 사업장 이주 소유자·세입자 대상이던 버팀목 전세자금 대출 지원이 재건축 사업장 이주자까지 확대

전세사기피해주택 긴급 관리 지원:

• 경기주택도시공사(GH) 전세피해지원센터 운영
• 임대인의 연락 두절이나 소재 불명으로 인한 안전사고 위험이나 피해복구가 시급한 주거환경 문제 해결 지원

계약 후 체크리스트 (2가지)

9. 전입신고 + 확정일자 (이사 당일 필수)

계약을 마치고 이사를 했다면, 이사 당일 또는 다음날까지 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 해요.

전입신고 방법:

1. 온라인: 정부24(www.gov.kr) - 간편하고 빠른 처리 (공인인증서 필요)
2. 방문: 새 거주지 읍·면·동 주민센터

온라인 전입신고 절차:

1. 정부24 접속 → 전입신고 검색
2. 신청인 정보 입력 (이름, 휴대폰 번호, 전입 사유)
3. 전출지 주소 정보 입력
4. 공인인증서로 본인 인증
5. 처리 결과 확인 (나의민원 → 처리상태 ‘처리완료’ 확인)

전입신고 효과: 전입신고를 하면 임차인에게 대항력이 생겨요. 대항력은 제3자에게 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘으로, 계약 기간 내에 주택이 양도되거나 매각되어도 새 집주인에게 임차권을 주장해 계약 만료까지 거주할 수 있어요.

확정일자 효과: 우선변제권을 갖기 위해서는 1) 전입신고 2) 입주 3) 확정일자, 이렇게 3가지 요건을 모두 갖춰야 해요.

자동 부여: 주택임대차 계약 신고 시 임대차계약서를 제출한 경우, 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 자동으로 부여돼요.

저는 항상 이사 당일 바로 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 함께 처리했어요. 미루다가 깜빡하면 큰일나거든요. 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하는데, 지연하면 5만 원 이하 과태료가 나와요.

10. 전세보증보험 가입 (계약 기간의 절반 이전)

마지막으로 전세보증금 반환보증에 가입하는 걸 강력히 추천해요. 이건 필수는 아니지만, 혹시 모를 전세사기나 집주인의 보증금 미반환 상황에 대비할 수 있는 안전장치예요.

전세보증보험 3사 비교표:

2026년 변경사항:

• 청년·신혼 대상 최대 40만 원 보증료 환급
• 가입 기준 강화: 선순위채권 + 보증금 합산 기준 확인 필수

신청 방법:

• HUG: 지사·위탁은행 방문, 모바일 앱(안심전세App, 네이버부동산, 카카오페이, 토스)
• HF: 전세자금대출 이용 금융기관에서 신청

저는 처음 전세계약 할 때 보증료가 아까워서 가입을 안 했다가, 나중에 전세사기 뉴스를 보고 너무 불안해져서 결국 가입했어요. 실제로 집주인이 보증금을 안 돌려주거나 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있어서 마음이 훨씬 편해졌어요.

2026년 2월 이사철 특징

2월 이사철은 전통적으로 전월세 수요가 가장 많은 시기예요. 하지만 2026년 2월은 특히 더 어려운 상황이에요.

전세난 심화 요인:

전세 가격 급등 예상:

• 서울 전세 상승률: 4.7%
• 수도권 전세 상승률: 3.8%
• 집값 상승률을 웃도는 수준

2월 이사철 주의사항:

경쟁 심화:

• 전세 매물이 귀해 중개업소에서도 매물 확보가 어려운 상황
• 조건 좋은 매물은 빠르게 계약되므로 신속한 결정 필요

가격 협상 어려움:

• 공급 부족으로 임대인 우위 시장
• 가격 협상보다는 매물 확보가 우선

보증금 보호 더욱 중요:

• 전세사기 위험이 상존하므로 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 등 보증금 보호 조치 필수

체크리스트 요약표

마지막으로 전월세 계약 체크리스트 10가지를 한눈에 볼 수 있는 표로 정리했어요.

마치며

2월 이사철을 앞두고 전월세 계약을 준비하는 건 정말 복잡하고 막막한 일이에요. 저도 사당에서 처음 계약할 때는 뭐부터 해야 할지 감도 안 잡혔거든요. 하지만 하나씩 체크리스트를 따라가니까 훨씬 안심이 되더라고요.

무엇보다 중요한 건 귀찮더라도 꼭 직접 확인하는 거예요. 집주인 말만 믿고 확인을 안 했다가 나중에 보증금을 못 받는 사례들이 정말 많거든요. 특히 등기부등본, 전입신고, 확정일자는 절대 빠뜨리면 안 돼요.

2026년 2월 이사철은 전세난이 심화되어 더욱 어려운 상황이지만, 오늘 정리한 10가지 체크리스트를 하나씩 확인하면서 계약을 준비하신다면 훨씬 안전하게 전월세 계약을 하실 수 있을 거예요.

사당·이수에서 4년 넘게 자취하면서 느낀 건, 전월세 계약은 결국 ‘나’를 지키는 일이라는 거예요. 몇백만 원도 아니고 억 단위 돈이 걸린 일이니까, 꼼꼼하게 확인하고 또 확인하는 게 당연하다고 생각해요.

이 글이 2월 이사를 앞두고 있는 분들에게 실질적인 도움이 되길 바라요. 안전하고 현명한 전월세 계약 하시길 응원할게요.