2026년 서울 전세 대란 오나? 입주 물량 31% 급감의 의미

사당·이수에서 4년 넘게 월세로 살다 보니, 전세로 옮기려고 매물을 찾아본 경험이 몇 번 있었어요. 그때마다 느낀 건 “괜찮은 전세 물건 구하기 정말 어렵다"는 거였는데요. 최근 뉴스를 보니 2026년 서울 아파트 입주 물량이 작년보다 31%나 급감한다고 해요. 전세 매물이 더 귀해질 수밖에 없는 상황이라는 거죠.

저처럼 서울에서 전세를 고민하고 계신 분들이라면, 올해 전세 시장이 어떻게 흘러갈지 미리 파악해두는 게 중요할 것 같아요. 이번 글에서는 2026년 서울 아파트 입주 물량 급감이 전세 시장에 미치는 영향과, 우리가 어떻게 대응해야 할지 정리해봤어요.

2026년 서울 입주 물량, 얼마나 줄어드나요?

주택산업연구원이 발표한 자료에 따르면, 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만 9,195가구예요. 2025년 4만 2,577가구와 비교하면 1만 3,382가구가 줄어든 셈이죠. 비율로 따지면 무려 31.4% 감소예요.

입주 물량이 줄어든다는 건 단순히 새 아파트가 적게 공급된다는 의미를 넘어서요. 전세 시장에서는 신규 입주 물량이 매물 공급의 중요한 축인데, 이게 30% 넘게 줄면 시장 전체에 영향을 미치게 돼요.

특히 서울 같은 경우는 이미 전세 매물 품귀 현상이 심각한 상황이었는데요. 입주 물량까지 줄면서 “구할 수 있는 전세"가 더 희소해질 거라는 전망이 나오고 있어요.

전세 가격은 어떻게 될까요?

주택산업연구원은 2026년 서울 전세가격이 약 4.7% 상승할 것으로 예상하고 있어요. 일반적으로 공급이 줄면 가격은 오르는 게 시장 원리인데요. 전세도 마찬가지예요.

작년만 해도 전세 매물을 찾기 어렵다는 이야기가 많았는데, 올해는 그 체감이 더 클 것 같아요. 실제로 최근 몇 년간 서울 전세 시장은 다음과 같은 흐름을 보였어요.

• 2023년 ~ 2024년: 전세 매물 감소, 전세가율 상승
• 2025년: 입주 물량 증가로 일시적 완화
• 2026년: 입주 물량 급감으로 다시 매물 부족

제가 직접 전세 매물을 알아봤을 때도 느낀 건데, “괜찮은 조건의 전세"는 나오자마자 바로 계약되더라고요. 올해는 그런 경쟁이 더 심해질 가능성이 높아요.

왜 입주 물량이 줄어들었을까요?

입주 물량 감소는 몇 년 전부터 예고된 일이에요. 2019년 ~ 2020년 무렵 서울 아파트 분양이 크게 줄었는데요. 그때 분양한 아파트들이 보통 3 ~ 4년 뒤 입주하니까, 2026년 입주 물량이 적을 수밖에 없는 거죠.

여기에는 몇 가지 정책적 요인도 있었어요.

토지거래허가구역 규제

2017년 ~ 2019년 투기과열지구, 토지거래허가구역 등의 규제가 강화되면서 서울에서 신규 분양 자체가 쉽지 않았어요. 당시 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 강력한 규제를 시행했는데, 그 여파가 지금 나타나는 거죠.

건축비 상승

최근 몇 년간 건축 자재비와 인건비가 크게 올랐어요. 건설사 입장에서는 분양가 상한제와 맞물려 수익성이 낮아지다 보니, 서울 같은 고비용 지역에서 신규 프로젝트를 꺼리게 됐죠.

재건축·재개발 지연

서울의 새 아파트 공급은 재건축·재개발에 크게 의존하는데요. 각종 규제와 조합 간 이견, 사업성 악화 등으로 사업이 지연되면서 예정됐던 입주 물량이 줄어든 경우도 많았어요.

전세 매물 부족, 어떤 현상이 나타날까요?

입주 물량이 줄면서 예상되는 현상들을 정리해봤어요.

1. 전세 경쟁 심화

매물이 적으니 당연히 경쟁은 치열해져요. 좋은 조건의 전세는 나오자마자 계약되고, 조건이 조금이라도 좋지 않으면 오래 남는 양극화 현상이 나타날 수 있어요.

저도 매물 찾을 때 느꼈는데, “이 정도면 괜찮다” 싶은 집은 다음 날 연락하면 이미 계약된 경우가 많더라고요. 올해는 그 속도가 더 빨라질 것 같아요.

2. 전세가율 상승

전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 의미해요. 전세 수요가 많고 매물이 부족하면 전세가율이 올라가죠. 최근 몇 년간 서울 아파트 전세가율은 60 ~ 70% 수준을 유지했는데, 올해는 더 상승할 가능성이 있어요.

전세가율이 오른다는 건 집주인 입장에서 전세를 놓는 게 유리해진다는 뜻이에요. 반대로 임차인 입장에서는 같은 집을 구하는 데 더 많은 보증금이 필요하다는 거죠.

3. 빌라·오피스텔 수요 아파트로 이동

전세 매물이 부족해지면 자연스럽게 수요가 다른 곳으로 향하는데요. 문제는 빌라나 오피스텔도 이미 매물이 많지 않아요. 결국 “아파트 전세를 구하고 싶은데 없어서 어쩔 수 없이 다른 선택지를 고민"하는 상황이 늘어날 것 같아요.

실제로 최근 빌라 전세도 가격이 많이 올랐다는 이야기를 주변에서 자주 들었어요. 선택지 자체가 줄어들고 있다는 체감이 있어요.

4. 월세 전환 압력

전세가 귀해지면 집주인 입장에서는 “전세보다 월세가 낫겠다"고 판단할 수 있어요. 월세는 안정적인 현금 흐름을 보장하니까요. 반대로 임차인 입장에서는 전세를 구하기 어려워 월세로 타협하는 경우가 늘어날 수 있어요.

저처럼 월세로 사는 입장에서는 “전세로 갈아타고 싶은데 매물이 없어서 월세 연장"하는 케이스가 많아질 것 같아요.

전세대출 규제도 변수예요

전세 매물 부족과 함께 고려해야 할 게 전세대출 문턱이에요. 최근 몇 년간 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서, 전세대출을 받기가 예전보다 까다로워졌어요.

특히 청년들이 많이 이용하는 버팀목 전세자금대출의 경우, 소득 기준과 주택 가격 기준이 있어서 서울 전세 시장에서는 한계가 있어요. 보증금이 높아지면 대출로 감당하기 어려운 구간이 생기고, 결국 자기 자금이 충분하지 않으면 전세 자체를 포기해야 하는 상황이 올 수 있어요.

저도 전세대출을 알아봤을 때, “생각보다 받을 수 있는 금액이 적네” 하고 놀랐던 기억이 있어요. 보증금이 오르면 대출로 커버하기 어려워지니까, 결국 목돈 마련이 관건이 돼요.

2026년 전세 시장, 어떻게 대응해야 할까요?

입주 물량 급감과 전세 매물 부족이 예상되는 상황에서, 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 몇 가지 현실적인 방법을 정리해봤어요.

1. 빠른 의사 결정

전세 매물이 나오면 바로 결정할 수 있도록 준비해두는 게 중요해요. 조건을 미리 정리해두고, 계약금과 중도금 마련 계획을 세워두는 거죠. “일단 보고 생각해볼게요"라고 하면 다음 날 사라질 수 있어요.

저도 다음 번에 전세 매물을 알아볼 때는 “이 정도 조건이면 바로 계약한다"는 기준을 명확히 정해둘 생각이에요.

2. 지역 범위 넓히기

원하는 동네가 있더라도 조금 범위를 넓혀서 찾는 게 현실적이에요. 서울 전체로 보면 상대적으로 매물이 많은 지역도 있으니까요. 출퇴근 시간이 조금 늘더라도 안정적인 주거가 우선일 수 있어요.

3. 월세 → 전세 전환 타이밍 신중히 판단

지금 월세로 살고 있다면, “전세로 갈아타야 하나” 고민이 클 텐데요. 올해처럼 전세 매물이 부족한 시기에는 무리하게 전세를 찾기보다, 조금 더 기다리는 것도 방법이에요. 2027년 이후 입주 물량이 다시 늘어날 가능성도 있으니까요.

다만 전세가격이 계속 오를 것 같다면, 지금이라도 좋은 매물이 나올 때 빠르게 결정하는 게 나을 수도 있어요. 타이밍 판단이 정말 어려운 부분이에요.

4. 빌라·오피스텔도 열어두기

아파트 전세에만 집착하기보다, 빌라나 오피스텔도 선택지로 열어두는 게 현실적이에요. 전세가 급한 상황이라면 일단 안정적인 주거를 확보하는 게 우선이니까요.

물론 빌라는 전세사기 위험이 있으니, 등기부등본 확인, 선순위 전세 확인 등 안전장치를 꼼꼼히 챙겨야 해요.

5. 청년 주거 지원 프로그램 활용

서울시와 LH에서 운영하는 청년 주거 지원 프로그램도 체크해보세요. 행복주택, 전세임대주택 같은 공공 임대는 시세보다 저렴하고 안정적이에요.

저도 예전에 행복주택 청약을 고민했던 적이 있는데요. 당첨 경쟁률이 높긴 하지만, 안정성과 가격 측면에서 메리트가 확실해요.

마치며

2026년 서울 아파트 입주 물량이 31% 급감하면서, 전세 시장은 더 치열해질 것 같아요. 매물 부족, 가격 상승, 경쟁 심화가 예상되는 만큼, 전세를 고민하는 분들은 미리 준비하고 신중하게 판단하는 게 중요해요.

저처럼 서울에서 월세로 살면서 전세를 계속 고민하는 입장에서는, “언제 전세로 갈아탈까” 하는 타이밍이 정말 어려운 것 같아요. 올해는 특히 더 신중해야 할 것 같고요.

하지만 조급하게 결정하기보다는, 내 상황에 맞는 선택지를 충분히 고민하고, 안정적인 주거를 확보하는 게 가장 중요하다고 생각해요. 여러분도 올해 전세 시장 변화를 꼼꼼히 지켜보시면서, 현명한 주거 전략을 세우시길 바라요.