SH장기전세주택 2026년 최신 조건, 월세 없이 20년 거주 가능한 서울 공공임대

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살다 보니, 매달 55만원 나가는 고정 지출이 정말 부담스러워요. 공공임대주택을 알아보다가 LH 행복주택은 사회초년생 자격에 해당되지 않아서 포기했었는데, 최근 SH공사의 장기전세주택을 자세히 알아보니 일반 무주택자도 신청 가능하고 월세 부담이 아예 없더라고요.

2025년 12월 15일 공고된 제49차 모집으로 2026년 1월 접수가 시작되는데요. 총 75개 단지 1,014세대가 공급되며, 강남구 디에이치 대치 에델루이, 송파구 잠실르엘 같은 신규 단지도 포함되어 있어요. 이번 글에서는 SH장기전세주택의 조건과 신청 방법, 그리고 LH 행복주택과의 차이를 실제로 체감할 수 있는 내용 중심으로 정리해볼게요.

SH장기전세주택이 뭔가요?

SH장기전세주택은 서울주택도시공사(SH공사)가 무주택 서울시민을 위해 공급하는 공공임대주택이에요. 가장 큰 특징은 매월 임대료를 내지 않고 보증금만 납부하는 전세 방식이라는 거예요.

일반 전세처럼 보증금만 내면 되는데, 주변 전세 시세의 80% 이하 수준으로 공급되고요. 무엇보다 분양전환되지 않는 영구 임대주택이라 최장 20년까지 거주할 수 있어요.

저처럼 매월 월세를 내는 분들은 “월세 부담이 사라진다"는 게 정말 큰 매력으로 다가오더라고요.

2026년 최신 소득 및 자산 기준

소득기준

SH장기전세주택은 신청 주택 면적별로 도시근로자 월평균소득 105% 또는 150% 이하 기준이 적용돼요.

2025년 도시근로자 월평균소득 기준:

소득 기준 완화 조건: 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있는 경우 소득 기준이 완화돼요.

• 자녀 1명: 소득 기준 +10%p
• 자녀 2명 이상: 소득 기준 +20%p

예를 들어, 3인 가구 105% 기준이 7,038,070원인데요. 자녀 1명이 있다면 115% (7,708,363원), 자녀 2명 이상이면 125% (8,378,655원)까지 소득 기준이 높아져요.

자산기준

• 총자산: 6억 4,000만원 이하
• 자동차: 4,563만원 이하

일반적인 청년 무주택자라면 대부분 자산 기준을 충족할 수 있는 수준이에요. 총자산 6억 4,000만원은 부동산, 금융자산, 자동차 등을 모두 합산한 금액이에요.

2026년 1월 모집 정보

공급 규모

제49차 장기전세주택: 총 75개 단지 1,014세대

• 신규 공급: 4개 단지 179세대
• 재공급: 71개 단지(지구) 835세대

신규 공급 단지

2026년 1월 모집에서는 강남·송파·강북·은평 등에 신규 단지가 공급돼요.

강남구 대치동이나 송파구 잠실 같은 선호 지역에 신규 단지가 나왔다는 게 정말 반가운 소식이에요. 다만 경쟁률이 높을 것으로 예상되니 청약 순위를 미리 확인하는 게 중요해요.

청약 일정

발표 일정:

• 서류 심사 대상자 발표: 2026년 2월 10일
• 당첨자 발표: 2026년 7월 10일
• 입주 시작: 2026년 8월 이후

청약 신청부터 당첨자 발표까지 약 6개월, 입주까지는 최대 8개월 정도 소요돼요. 급하게 이사를 준비하시는 분들보다는 중장기적으로 계획하시는 분들에게 적합해요.

청약 순위와 신청 자격

기본 자격

• 서울시에 거주하는 성년자인 무주택 가구 구성원
• 소득 및 자산 기준 충족

청약 순위 체계 (전용 59㎡ 이하 예시)

• 1순위: 소득 기준 충족 + 청약통장 가입 조건 충족
• 2순위: 소득 기준 충족 + 청약통장 가입 조건 미충족
• 3순위: 소득 70% 초과 ~ 100% 이하 + 청약저축 2년 이상 & 24회 이상 납입
• 4순위: 소득 70% 초과 ~ 100% 이하 + 청약저축 2년 미만 & 24회 미만 납입

청약종합저축을 2년 이상 가입하고 24회 이상 납입했다면 1순위에 해당돼요. 종전 청약통장(청약저축, 예·부금 등)을 주택청약종합저축으로 전환한 경우에도 납입실적이 합산되니 확인해보세요.

전용 85㎡ 초과 주택은 예치금 기준으로 청약 순위가 결정되고, 강남3구는 2년 이상 가입 조건이 추가돼요.

보증금과 월세 부담

보증금 수준

• 시세 대비: 주변 전세 시세의 80% 이하
• 평균 보증금: 전체 단지 기준 약 2억 8,000만원 (시세 6억원 대비 절반 수준)

주변 시세가 6억원인 아파트라면 SH장기전세는 약 2억 8,000만원 정도로 입주할 수 있어요. 초기 보증금은 부담스럽지만, 전세자금대출을 활용하면 충분히 마련 가능한 금액이에요.

월세 부담 제로

SH장기전세주택의 가장 큰 장점은 매월 임대료를 내지 않는다는 거예요. 저처럼 매달 55만원 월세를 내는 입장에서는 연간 660만원이 절감되는 셈이죠.

2024년 SH 발표에 따르면, 장기전세주택 거주자가 절감할 수 있는 임대료는 연간 1,200만원에 달한다고 해요.

임대료 인상 제한

연간 최대 5% 이상 임대료를 올릴 수 없도록 법으로 제한되어 있어요. 일반 전세는 계약 갱신 시 임대료가 크게 오르는 경우가 많은데, 공공임대는 인상폭이 제한되니 안정적이에요.

거주 기간과 안정성

• 기본 계약: 2년
• 재계약: 2년마다 재계약 가능
• 최장 거주: 최장 20년까지 거주 가능
• 분양전환: 분양전환되지 않는 영구 임대주택

일반 전세는 2년마다 이사를 고려해야 하는데, SH장기전세는 최장 20년까지 거주할 수 있어요. 저처럼 서울에서 장기적으로 거주할 계획이 있다면 정말 매력적인 조건이에요.

SH장기전세 vs LH 행복주택, 뭐가 다를까?

저도 처음에는 LH 행복주택과 SH장기전세의 차이를 헷갈렸는데요. 직접 비교해보니 명확한 차이가 있더라고요.

SH장기전세가 유리한 경우

• 초기 보증금 마련이 가능한 경우 (전세자금대출 활용 가능)
• 매월 월세 부담을 없애고 싶은 경우
• 장기적으로 서울에 거주할 계획인 경우 (최장 20년)
• 행복주택 자격 요건에 해당하지 않는 일반 무주택자
• 안정적인 직장으로 보증금 마련이 가능한 30대 직장인

LH 행복주택이 유리한 경우

• 초기 보증금 부담을 줄이고 싶은 경우
• 대학생, 사회초년생 등 특정 계층에 해당하는 경우
• 단기 ~ 중기 거주 (6 ~ 10년) 계획인 경우
• 월세 부담은 있어도 초기 비용을 최소화하고 싶은 경우

실제로 얼마나 절감될까? (사당·이수 월세 거주자 기준)

제 상황을 예로 들어 실제 절감액을 계산해볼게요.

현재 (월세 거주):

• 보증금 3,000만원 + 월세 55만원
• 연간 월세 지출: 660만원

SH장기전세 전환 시:

• 보증금 2억 8,000만원 (전세자금대출 활용)
• 월세 부담 제로
• 버팀목 전세대출 2억 5,000만원 × 연 2.3% = 연간 약 575만원 이자
• 실제 절감액: 660만원(월세) - 575만원(이자) = 연간 85만원 절감 + 주거 안정성 확보

단순히 85만원만 절감되는 게 아니라, 20년 거주 가능이라는 주거 안정성까지 확보되는 거예요. 이사 비용, 중개수수료, 시간과 에너지 소모를 생각하면 훨씬 큰 가치가 있다고 봐요.

신청 방법과 필요 서류

신청 방법

1. 인터넷 신청: SH서울주택도시공사 인터넷청약시스템 (www.i-sh.co.kr)
2. 방문 신청: SH공사 사무소

신청 절차

1. 입주자 모집공고 확인 (SH공사 홈페이지)
2. 청약 순위 확인 (소득, 청약통장 가입 기간 등)
3. 청약 신청 (인터넷 또는 방문)
4. 서류 심사 대상자 발표 확인
5. 필요 서류 제출
6. 당첨자 발표 확인
7. 계약 및 입주

필요 서류 (일반적인 경우)

정확한 필요 서류는 각 모집 공고문에서 확인해야 하며, 일반적으로 다음 서류가 필요해요.

• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 소득 증빙 서류 (재직증명서, 소득금액증명원 등)
• 자산 증빙 서류
• 청약통장 가입 확인서
• 무주택 확인서

서류는 청약 신청 단계가 아니라 서류 심사 대상자 발표 이후에 제출하면 돼요.

장단점 정리

장점

1. 월세 부담 제로: 매월 임대료를 내지 않아 고정 지출 없음
2. 장기 거주 가능: 최장 20년까지 거주 가능하여 주거 안정성 확보
3. 시세 대비 저렴: 주변 시세의 80% 이하로 공급
4. 임대료 인상 제한: 연간 최대 5% 이상 인상 불가
5. 서울 특화: 서울 지역 내 다양한 단지 선택 가능
6. 연간 절감액: 평균 연간 1,200만원 절감 효과

단점

1. 높은 초기 비용: 평균 2억 8,000만원의 보증금 필요 (전세자금대출 활용 가능)
2. 경쟁률: 인기 단지는 경쟁률이 높아 당첨이 어려울 수 있음
3. 서울 한정: 서울시 거주자만 신청 가능
4. 청약통장 필요: 순위에 따라 청약통장 가입 기간 필요
5. 입주 대기 기간: 당첨 후 입주까지 수개월 소요 (2026년 1월 청약 → 8월 입주)

체감 후기와 정리

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살면서 “공공임대주택은 특정 계층만 신청할 수 있는 거 아닐까?” 생각했었는데, SH장기전세주택은 일반 무주택 서울시민이면 신청 가능해서 접근성이 좋더라고요.

보증금 부담은 분명히 있지만, 버팀목 전세대출 같은 정책 대출을 활용하면 충분히 마련 가능한 금액이에요. 무엇보다 매월 나가는 55만원 월세가 사라진다는 게 정말 큰 메리트예요.

2026년 1월 모집에는 강남·송파 같은 선호 지역에 신규 단지가 나와서 더 관심이 가요. 경쟁률이 높을 것으로 예상되지만, 청약통장을 2년 이상 가입했다면 1순위로 신청할 수 있으니 도전해볼 만해요.

서울에서 장기 거주 계획이 있고, 월세 부담을 줄이고 싶다면 SH장기전세주택을 꼭 알아보시길 추천드려요. 1월 8일부터 청약 접수가 시작되니, 공고문을 꼼꼼히 확인하고 준비하시면 좋을 것 같아요.

참고 출처:

• SH 서울주택도시공사 공식 사이트 (www.i-sh.co.kr)
• 서울주거포털 (housing.seoul.go.kr)
• 마이홈포털 (www.myhome.go.kr)
• SH공사 제49차 장기전세주택 입주자 모집공고 (2025년 12월 15일)