전세

사당·이수에서 4년 넘게 살면서 전세 계약을 처음 알아봤을 때 부동산에서 “확정일자 꼭 받으세요” “우선변제권이 중요해요"라는 말을 들었는데, 솔직히 그때는 무슨 말인지 하나도 이해가 안 갔어요.

그냥 “계약서 쓰고 입주하면 끝 아닌가?“라고 생각했거든요. 근데 나중에 전세사기 뉴스를 보면서 우선변제권이 없으면 보증금을 돌려받기 힘들 수도 있다는 걸 알게 됐어요.

오늘은 제가 공부했던 내용을 바탕으로 우선변제권이 뭔지, 왜 중요한지, 어떻게 확보하는지 차근차근 정리해볼게요.

우선변제권, 왜 중요한가요?

우선변제권은 전세 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 핵심 권리예요.

사당·이수에서 4년 넘게 월세로 살면서도, 주변에서 전세 보증금 못 받는 얘기를 들을 때마다 남 일 같지 않았어요. 만약 나중에 전세로 이사하게 되면 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하지 하는 걱정이 컸거든요.

최근 주변 지인이 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 연락이 안 돼서 보증금을 못 받고 있다는 얘기를 듣고, 이건 결코 남 일이 아니라는 걸 다시 한번 느꼈어요. 2026년에도 전세사기나 보증금 미반환 사례가 계속 발생하고 있고, 특히 2월 이사철이 다가오면서 전세 계약 만료를 앞둔 분들의 가장 큰 걱정이 바로 보증금 반환이죠.

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살면서 주변 친구들이 전세로 옮기는 걸 보면 부럽기도 하지만 “보증금 돌려받지 못하면 어쩌지?” 하는 걱정이 먼저 들어요.

실제로 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생각보다 많더라고요. 제주 지역만 봐도 2025년 임차권등기명령 신청 건수가 216건으로 전년 대비 26% 증가했어요. 전세가격 하락으로 집주인이 보증금을 제때 못 돌려주는 사례가 늘고 있거든요.

오늘은 전세 보증금을 못 받았을 때 신청할 수 있는 임차권등기명령 제도를 완전 정리해볼게요.

임차권등기명령이란?

기본 개념

임차권등기명령은 전세 계약 종료 후 보증금을 받지 못했을 때 법원에 신청하는 제도예요. 법원 결정으로 임차권을 등기부에 기록하면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있어요.

전세 만기가 다가오면 항상 고민이 되죠. “갱신권 써서 여기서 2년 더 살까, 아니면 이사를 갈까?”

저도 주변에서 이 고민하는 분들 이야기를 많이 들어요. 전셋값이 오르는 상황에서 갱신권이 유리한 건 알겠는데, 막상 결정하려니 쉽지 않더라고요.

오늘은 전세가율과 갱신권 사용률 현황을 살펴보고, 어떤 상황에서 갱신권을 쓰는 게 유리한지 정리해볼게요.

전세가율이 뭔가요?

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이에요.

전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100

예를 들어 매매가 10억원인 아파트의 전세가가 7억원이면 전세가율은 **70%**예요.

전세가율이 의미하는 것

2025년 서울 전세가율 현황

서울 전체 전세가율 추이

2025년 서울 아파트 전세가율은 **약 68%**까지 올랐어요. 전세가가 매매가의 약 70%에 육박하는 거예요.

전세로 사는 입장에서 “전세 대란"이라는 말이 나올 때마다 불안해지는 게 사실이에요. 저도 지금은 월세지만, 언젠가 전세로 옮기고 싶은 마음이 있거든요.

그런데 2025년 서울 전세 매물이 23% 넘게 급감했고, 2026년에는 입주 물량도 31% 줄어든다고 해요. 오늘은 이 숫자들이 실제로 어떤 의미인지, 전세 거주자가 어떻게 대비해야 하는지 정리해볼게요.

2025년 서울 전세 시장 현황

전세 매물 23% 급감

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 2025년 12월 17일 기준 서울 전세 매물은 2만 4,490건이에요.

연초 대비 7,000건 이상 줄어든 거예요. “전셋집 찾기 하늘의 별 따기"라는 말이 다시 나오는 이유예요.

계속 전세집에서 살다가 새로 이사를 하게 되면
기존에 받은 전세자금대출을 어떻게 해야 하나 고민이 되죠.
“그냥 새 집에 그대로 옮기면 되나?”,
“새 대출을 받아야 하나?” 같은 질문이 많아요.

전세대출도 집을 옮기는 목적과 상황에 따라 처리 방법이 달라져요.
아래에서 실제로 알아보고 대비해야 할 내용들을 정리했어요.

1) 우선: 전세대출 유지 vs 갈아타기 vs 목적물 변경

전세대출을 옮길 때는 보통 아래 세 가지 경우로 나눌 수 있어요.

2) 기존 전세대출을 그대로 유지하는 경우

이사할 집의 전세보증금이 기존 집과 거의 같거나 낮을 때는
기존 대출을 그대로 유지하면서 새로운 임차계약으로 넘어갈 수 있는지 먼저 확인해요.

전월세 집을 구할 때 가장 먼저 마주하게 되는 질문이
“전세가 좋을까, 월세가 좋을까?” 혹은
“반전세는 또 뭐지?” 인데요,
이 세 가지는 임대 계약 방식의 기본이자 실제 주거비·생활계획에 큰 영향을 주는 선택이에요.

아래에서 각각의 구조와 장단점을 현실감 있게 정리해볼게요.

전세

전세는 보증금을 크게 맡기고 월세 없이 사는 계약이에요.
한국 특유의 주거 방식으로 대부분 2년 단위로 계약해요.

핵심 구조

• 집주인에게 목돈(보통 집값의 50~80% 수준)을 맡기고
• 매달 임대료를 내지 않고 거주
• 계약 종료 후 보증금 전액을 돌려받는 구조예요.

장점

2025년 현재 청년 전세자금 관련 정책이 여러 변화가 있어요.
전세자금 마련이 쉽지 않은 상황에서 정부 지원 제도를 잘 이해하고 활용하면 실질적인 부담을 줄일 수 있어요.
아래 내용은 청년 전용 전세대출 중심으로 정리한 최신 정보예요.

1. 청년버팀목전세대출 기본 조건

청년버팀목전세대출은 정부 주택도시기금이 지원하는 대표적인 청년 전세자금 대출이에요.
전세금이 높은 상황에서도 목돈 부담을 낮추도록 돕는 정책 금융 상품이에요.

1-1. 신청 대상

• 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 청년 (세대주 또는 예비 세대주)로 신청할 수 있어요.
• 본인 및 세대원 모두 무주택자여야 해요.
• 임차보증금의 5% 이상 선납이 필요해요.
• 주택 계약 후 전입일 또는 잔금일 기준 3개월 이내에 신청해야 해요.

※ 병역 이행 기간만큼 연령이 연장되는 경우도 있어요.

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살아오면서
“아… 전세로 갈아타야 하나?“를 수십 번 고민했어요.
2025년 임대차 시장은 전세 매물 감소, 월세 비중 확대, 전월세전환율 증가 등 실제 체감할 수 있는 변화가 있어요.
이걸 기준으로 타이밍을 같이 살펴볼게요.

1. 전세 매물 상황: 실제 시장은 어떤가요?

다음 표는 2025년 서울 전세 매물과 거래 비중 변화를 정리한 거예요.

이런 흐름 때문에 전세 선택지가 줄고
월세를 유지할지, 전세로 진입할지 고민이 더 커지고 있어요.