전세

전세 계약이 만료되는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 정말 막막해요.

저도 주변에서 전세금 못 받는 사례를 보면서 “나도 혹시 그럴 수 있지 않을까” 하는 불안감이 컸어요.

특히 전세사기 이슈가 계속 나오면서 보증금 반환 거부 시 어떻게 대응해야 하는지 미리 알아두는 게 중요하다고 느꼈어요.

오늘은 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 보증금반환소송까지 전세금 못 받을 때 단계별 대처법을 정리해볼게요.

전세금 반환 청구 기본 원칙

전세금 반환 의무

임대차 계약이 종료되면, 집주인(임대인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있어요.

사당에서 4년 넘게 전세 살면서 “전세권 설정을 해야 하나?“를 수없이 고민했어요. 임대인에게 먼저 물어보기도 애매하고, 비용은 얼마나 드는지, 임차권등기와는 뭐가 다른지 혼란스러웠거든요. 그러다 보증금 2억 이상짜리 전세로 이사할 때 제대로 알아봤는데, 전세권 설정은 임차권등기와 달리 경매 실행권까지 확보할 수 있는 강력한 제도더라고요. 이번 글에서는 전세권 설정의 개념부터 등기 절차, 비용 계산, 실전 주의사항까지 모두 정리해볼게요.

전세권 설정이란?

전세권 설정은 전세 계약 체결 시 임대인 동의를 받아 등기소에 등기하는 절차예요. 임차권등기와 혼동되기 쉬운데, 전세권은 계약 체결 시점에 설정하고, 임차권등기는 계약 종료 후 보증금을 못 받았을 때 하는 제도라는 차이가 있어요.

사당·이수에서 4년 넘게 살면서 전세 계약을 처음 알아봤을 때 부동산에서 “확정일자 꼭 받으세요” “우선변제권이 중요해요"라는 말을 들었는데, 솔직히 그때는 무슨 말인지 하나도 이해가 안 갔어요.

그냥 “계약서 쓰고 입주하면 끝 아닌가?“라고 생각했거든요. 근데 나중에 전세사기 뉴스를 보면서 우선변제권이 없으면 보증금을 돌려받기 힘들 수도 있다는 걸 알게 됐어요.

오늘은 제가 공부했던 내용을 바탕으로 우선변제권이 뭔지, 왜 중요한지, 어떻게 확보하는지 차근차근 정리해볼게요.

우선변제권, 왜 중요한가요?

우선변제권은 전세 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 핵심 권리예요.

사당·이수에서 4년 넘게 월세로 살면서도, 주변에서 전세 보증금 못 받는 얘기를 들을 때마다 남 일 같지 않았어요. 만약 나중에 전세로 이사하게 되면 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하지 하는 걱정이 컸거든요.

최근 주변 지인이 전세 계약이 끝났는데도 집주인이 연락이 안 돼서 보증금을 못 받고 있다는 얘기를 듣고, 이건 결코 남 일이 아니라는 걸 다시 한번 느꼈어요. 2026년에도 전세사기나 보증금 미반환 사례가 계속 발생하고 있고, 특히 2월 이사철이 다가오면서 전세 계약 만료를 앞둔 분들의 가장 큰 걱정이 바로 보증금 반환이죠.

사당·이수에서 4년 넘게 월세를 내며 살면서 주변 친구들이 전세로 옮기는 걸 보면 부럽기도 하지만 “보증금 돌려받지 못하면 어쩌지?” 하는 걱정이 먼저 들어요.

실제로 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생각보다 많더라고요. 제주 지역만 봐도 2025년 임차권등기명령 신청 건수가 216건으로 전년 대비 26% 증가했어요. 전세가격 하락으로 집주인이 보증금을 제때 못 돌려주는 사례가 늘고 있거든요.

오늘은 전세 보증금을 못 받았을 때 신청할 수 있는 임차권등기명령 제도를 완전 정리해볼게요.

임차권등기명령이란?

기본 개념

임차권등기명령은 전세 계약 종료 후 보증금을 받지 못했을 때 법원에 신청하는 제도예요. 법원 결정으로 임차권을 등기부에 기록하면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있어요.

전세 만기가 다가오면 항상 고민이 되죠. “갱신권 써서 여기서 2년 더 살까, 아니면 이사를 갈까?”

저도 주변에서 이 고민하는 분들 이야기를 많이 들어요. 전셋값이 오르는 상황에서 갱신권이 유리한 건 알겠는데, 막상 결정하려니 쉽지 않더라고요.

오늘은 전세가율과 갱신권 사용률 현황을 살펴보고, 어떤 상황에서 갱신권을 쓰는 게 유리한지 정리해볼게요.

전세가율이 뭔가요?

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이에요.

전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100

예를 들어 매매가 10억원인 아파트의 전세가가 7억원이면 전세가율은 **70%**예요.

전세가율이 의미하는 것

2025년 서울 전세가율 현황

서울 전체 전세가율 추이

2025년 서울 아파트 전세가율은 **약 68%**까지 올랐어요. 전세가가 매매가의 약 70%에 육박하는 거예요.

전세로 사는 입장에서 “전세 대란"이라는 말이 나올 때마다 불안해지는 게 사실이에요. 저도 지금은 월세지만, 언젠가 전세로 옮기고 싶은 마음이 있거든요.

그런데 2025년 서울 전세 매물이 23% 넘게 급감했고, 2026년에는 입주 물량도 31% 줄어든다고 해요. 오늘은 이 숫자들이 실제로 어떤 의미인지, 전세 거주자가 어떻게 대비해야 하는지 정리해볼게요.

2025년 서울 전세 시장 현황

전세 매물 23% 급감

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 2025년 12월 17일 기준 서울 전세 매물은 2만 4,490건이에요.

연초 대비 7,000건 이상 줄어든 거예요. “전셋집 찾기 하늘의 별 따기"라는 말이 다시 나오는 이유예요.

계속 전세집에서 살다가 새로 이사를 하게 되면
기존에 받은 전세자금대출을 어떻게 해야 하나 고민이 되죠.
“그냥 새 집에 그대로 옮기면 되나?”,
“새 대출을 받아야 하나?” 같은 질문이 많아요.

전세대출도 집을 옮기는 목적과 상황에 따라 처리 방법이 달라져요.
아래에서 실제로 알아보고 대비해야 할 내용들을 정리했어요.

1) 우선: 전세대출 유지 vs 갈아타기 vs 목적물 변경

전세대출을 옮길 때는 보통 아래 세 가지 경우로 나눌 수 있어요.

2) 기존 전세대출을 그대로 유지하는 경우

이사할 집의 전세보증금이 기존 집과 거의 같거나 낮을 때는
기존 대출을 그대로 유지하면서 새로운 임차계약으로 넘어갈 수 있는지 먼저 확인해요.

전월세 집을 구할 때 가장 먼저 마주하게 되는 질문이
“전세가 좋을까, 월세가 좋을까?” 혹은
“반전세는 또 뭐지?” 인데요,
이 세 가지는 임대 계약 방식의 기본이자 실제 주거비·생활계획에 큰 영향을 주는 선택이에요.

아래에서 각각의 구조와 장단점을 현실감 있게 정리해볼게요.

전세

전세는 보증금을 크게 맡기고 월세 없이 사는 계약이에요.
한국 특유의 주거 방식으로 대부분 2년 단위로 계약해요.

핵심 구조

• 집주인에게 목돈(보통 집값의 50~80% 수준)을 맡기고
• 매달 임대료를 내지 않고 거주
• 계약 종료 후 보증금 전액을 돌려받는 구조예요.

장점

2025년 현재 청년 전세자금 관련 정책이 여러 변화가 있어요.
전세자금 마련이 쉽지 않은 상황에서 정부 지원 제도를 잘 이해하고 활용하면 실질적인 부담을 줄일 수 있어요.
아래 내용은 청년 전용 전세대출 중심으로 정리한 최신 정보예요.

1. 청년버팀목전세대출 기본 조건

청년버팀목전세대출은 정부 주택도시기금이 지원하는 대표적인 청년 전세자금 대출이에요.
전세금이 높은 상황에서도 목돈 부담을 낮추도록 돕는 정책 금융 상품이에요.

1-1. 신청 대상

• 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 청년 (세대주 또는 예비 세대주)로 신청할 수 있어요.
• 본인 및 세대원 모두 무주택자여야 해요.
• 임차보증금의 5% 이상 선납이 필요해요.
• 주택 계약 후 전입일 또는 잔금일 기준 3개월 이내에 신청해야 해요.

※ 병역 이행 기간만큼 연령이 연장되는 경우도 있어요.